- Dzieje się tak z wielu względów. Oczywiście czynniki demograficzne są dominujące, ale można też wskazać inne elementy, które odgrywają tutaj istotną rolę - choćby zmiany natury kulturowej. Obecnie – dużo rzadziej, niż jeszcze 15 – 20 lat temu kilka generacji rodzinnych żyje ze sobą razem pod jednym dachem. Na rynku domów pewnym symptomem takiego stanu rzeczy jest mniejsza popularność tzw. domów wielopokoleniowych, które się budowało intensywnie właśnie 15 lat temu. W takim domu pod jednym dachem żyli dziadkowie, rodzice i wnuki. Seniorzy mieli w ten sposób zapewnioną opiekę. Dziś – choć brzmi to nieco ponuro – ludzie starsi żyją zazwyczaj sami. Zwiększyła się mobilność społeczna, sporo osób emigruje lub żyje samotnie jako tzw. single. Wszystko to sprawia, że ci starsi muszą sami o siebie zadbać, a to może wymuszać np. decyzję o zmianie warunków mieszkaniowych. Rynek senioralny jest świetnie rozwinięty na Zachodzie, u nas mniej, ale i w Polsce osoby starsze mogą być bardzo atrakcyjną grupą odbiorców oferty deweloperskiej. Dlaczego? Choć dominuje – zapewne słusznie – przekonanie, że emeryci w Polsce nie są zbyt zamożni, to jednak większość z nich ma swoje mieszkania, a to istotna zaleta. Ludzie ci mogą uwolnić kapitał tkwiący w nieruchomościach, co zresztą może im się opłacać. Weźmy przykład starszej kobiety, której mąż zmarł, dzieci się wyprowadziły „na swoje” a ona została sama w dużym i przez to drogim w utrzymaniu mieszkaniu rodzinnym. Utrzymywanie takiej nieruchomości z jej punktu widzenia może być nieracjonalne, więc może być skłonna np. ją sprzedać, by zainwestować w mniejsze mieszkanie dostosowane do jej potrzeb – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Nieubłagana demografia

Dane demograficzne nie są zbyt pocieszające. Polskie społeczeństwo się starzenie. Z informacji GUS („Prognoza ludności na lata 2014 – 2015”) wynika, że aktualnie około15 proc. Polaków to ludzie w wieku 65 i więcej lat. Co więcej – liczba takich obywateli będzie szybko się zwiększać. W 2020 r. wyniesie blisko 20 proc., w 2035 r. - blisko 25 proc., a w połowie obecnego stulecia, jeśli nie uda się zahamować negatywnych tendencji, około 1/3 polskiego społeczeństwa będą stanowić seniorzy.

Co więcej – wzrasta liczba osób najstarszych, a więc w największym stopniu wymagających opieki. Chodzi o Polaków powyżej 80 roku życia. Ze wspomnianego raportu GUS wynika, że tendencja ta będzie się nasilać – po 2025 roku wyraźnie wzrośnie odsetek ludzi przynajmniej 80 – letnich. Stanie się tak dlatego, że w późną jesień życia wejdą osoby urodzone w 1945 r. i później, a więc w okresie powojennego boomu demograficznego. Wg Głównego Urzędu Statystycznego w 2040 r. osoby ponad osiemdziesięcioletnie będą stanowiły aż 36% zbiorowości osób starszych. W liczbach bezwzględnych będzie to ponad 3,5 mln osób.

- Takie zmiany muszą pociągać za sobą zmianę oferty deweloperskiej. Osoby najstarsze, podobnie jak dzieje się to w krajach Zachodu, mogą oczekiwać kompleksowej opieki, z zapewnioną opieką medyczną, pomocą w codziennych sprawach, organizacją rozrywki itp. Tu sprawdza się format tzw. osiedli senioralnych, domów spokojnej starości i tak dalej. Wariantów tego typu oferty jest wiele i obserwujemy, że coraz śmielej wchodzi ona na nasz rynek, a senior ma możliwość wyboru pakietu gwarantowanych usług – komentuje Leszek Michniak.

Jakie mieszkanie dla seniora?

W ofertach mieszkaniowych z rynku pierwotnego coraz częściej pojawiają się komunikaty o tym, że mieszkania są przyjazne seniorom. Firmy uwzględniają więc potrzeby najstarszych generacji Polaków. Dotychczas było pod tym względem krucho. Z badań ekspertów (m.in. ze Związku Banków Polskich) wynika, że u. Ok 80 proc. mieszkań w Polsce nie spełnia norm energetycznych i technicznych, i dziś pewnie pozwolenia na budowę by nie otrzymało. Chodzi oczywiście o ofertę z rynku wtórnego, zupełnie nieprzystosowaną do potrzeb osób starszych. Jakie one są?

Mieszkania dla seniorów powinny gwarantować bezpieczeństwo, niskie koszty i wygodę bez nadmiernego wysiłku. Standardem powinny być więc np. windy w budynkach, tymczasem w czteropiętrowych blokach z okresu PRL takich wind właściwie nie ma. Starsza osoba, żyjąca na górze może być skazana na izolację. Dla niej zwykłe wyjście do sklepu może okazać się ciężką i niebezpieczną wyprawą. Druga sprawa to metraż. Jak już wspomnieliśmy, seniorzy – żyjący w samotności albo we dwoje – nie potrzebują dużych powierzchni, wręcz mogą ich nie chcieć z uwagi na koszty utrzymania. Tu akurat ich preferencje są zbieżne z ogólnymi trendami rynkowymi. Polacy cenią mieszkania stosunkowo małe, co oznacza, że nie większe niż maksymalnie 60 mkw,, natomiast największą popularnością cieszą się małe dwa pokoje do 50 mkw.

Kolejna istotna sprawa – a więc przystosowanie budynku i mieszkania do potrzeb osób niepełnosprawnych – podjazdy dla wózków, dostosowanie np. pryszniców i brodzików w łazience powinno być priorytetem.
Liczy się oczywiście również lokalizacja. Z perspektywy seniora ważne jest, by jego mieszkanie znajdowało się w miarę blisko szpitala, placówki medycznej. Ważne są także tereny rekreacyjne – zieleń, park w pobliżu, oczywiście także lokalny sklep, który nie będzie oddalony od domu.

Co jeszcze może być istotne dla seniorów – np. rozwiązania pozwalające wezwać pomoc, a więc przyciski alarmowe na wypadek problemów zdrowotnych, ale też po prostu elementy zwiększające poczucie bezpieczeństwa, takie jak monitoring.

Dotychczas deweloperzy raczej nie adresowali swojej oferty wprost do najstarszych klientów. Dominowało stawiane na tzw. singli, a więc młodych ludzi, którzy dopiero wchodzą na rynek pracy, a tym samym rynek mieszkaniowy.

- To się już zmienia – z wielu względów. Po pierwsze dlatego, że dziś znacznie trudniej młodemu człowiekowi wziąć kredyt i kupić „własne M”. Reguła przynajmniej 10 proc. wkładu własnego plus koszt wykończenia sprawia, że kupujący przeciętne 50 mkw. w dużym mieście, powinien dysponować kwotą rzędu około 50 tys. zł. To mogą być warunki zaporowe, ale to nie jedyny czynnik. Innym jest fakt, że zmienia się podejście do własności jako takiej. Inaczej niż dla nas, posiadanie mieszkania na własność, z punktu widzenia młodej osoby, przestaje być koniecznością. Tacy ludzie są mobilni, wyjeżdżają, częściej zmieniają pracę i miejsce zamieszkania. Z ich punktu widzenia nieruchomość „na stałe” przestaje być koniecznością. Polski rynek stopniowo też ewoluuje w kierunku najmu długoterminowego i instytucjonalnego. Tak jak na Zachodzie, popularne staje się po prostu wynajmowanie mieszkań, nawet na dziesięciolecia. Taki model zresztą proponuje program „Mieszkanie Plus”. Oczywiście daleko nam jeszcze do modelu zachodniego, ale tendencję już widać. Z kolei jeśli chodzi o trendy demograficzne w powiązaniu z rynkiem nieruchomości, pewną tworzącą się „lukę” po absolwentach wypełniają właśnie starsze generacje – a więc seniorzy, oraz ludzie dobijający do czterdziestki, z okresu drugiego boomu demograficznego. Chodzi o tzw. pokolenie stanu wojennego, które najczęściej ma już swoje mieszkania, wypracowało już jakiś majątek i najczęściej ma swoje rodziny. Dziś takie osoby mogą myśleć np. o zakupach inwestycyjnych, albo o zmianie mieszkania na inne, większe itp. - komentuje Leszek Michniak.

Koniunktura na rynku pierwotnym i wtórnym?

Wymagania, jakie stoją przed budownictwem senioralnym w Polsce mogą być elementem nakręcającym koniunkturę. Z danych Krajowego Instytutu Gospodarki Senioralnej, który postuluje przyjęcie określonej polityki w zakresie mieszkalnictwa dla seniorów – na poziomie państwa i samorządów wynika, że jednym z optymalnych rozwiązań mieszkaniowych dla osób starszych jest zapewnienie im godziwych warunków do życia w dotychczasowym miejscu zamieszkania – a więc polegających w dużej mierze na dostosowaniu aktualnego mieszkania i budynku. Może się to wiązać np. z koniecznością dostawienia wind, organizacji podjazdów dla niepełnosprawnych, przeprowadzenia remontów wewnątrz lokali mieszkalnych – z uwzględnieniem preferencji osób najstarszych.

Takie projekty, choć ciągle jeszcze rzadko są realizowane. Przykładowo – na warszawskim śródmieściu niektóre wspólnoty mieszkaniowe zdecydowały się już na dostawianie wind zewnętrznych do swoich budynków. Podobne projekty realizowane są w całej Polsce. Dla przykładu – w Gdańsku – Spółdzielnia Mieszkaniowa Chełm – realizuje projekt dobudowy do czteropiętrowych bloków dodatkowego piętra. Pieniądze ze sprzedaży mieszkań mają natomiast posłużyć do dobudowania wind do starych budynków z wielkiej płyty.

- Jeśli budownictwo senioralne ruszy z kopyta, a musi tak się stać, w obliczu tendencji demograficznych to firmy specjalizujące się takich modernizacyjnych usługach, jak choćby dostawianie wind, będą miały zapewnioną wysoką koniunkturę. Modernizacje mogą być koniecznością, nie tylko z punktu widzenia osób starszych. Pamiętajmy, że wielka płyta to potężny zasób mieszkaniowy. Żyje w nim ciągle kilkanaście milionów Polaków. Oni raczej z dnia na dzień nie opuszczą bloków, natomiast będzie im zależało na tym, by poprawiał się standard, a tym samym utrzymywała się wartość takich nieruchomości – komentuje Leszek Michniak.

Osiedla senioralne

Najdalej posuniętą formą budownictwa senioralnego, gwarantującą kompleksową opiekę osobom najstarszym są tzw. osiedla senioralne, lub domy spokojnej starości. Obecny model dotarł do nas z Zachodu. W Polsce takich realizacji jest jeszcze mało, ale pojawiają się i przybywa nowych. Należy założyć, że z czasem będzie ich coraz więcej. Co oferują swoim mieszkańcom osiedla senioralne?

Zakres usług jest zróżnicowany, w zależności od wybranego pakietu, jednak klient, który zamieszka w takim miejscu może liczyć na miejscu na podstawową opiekę medyczną i reakcję na wypadek poważniejszego zagrożenia, bieżącą konserwację mieszkania/remonty, pomoc w sprawach codziennych, oraz na zorganizowaną ofertę kulturalno – rozrywkową.

Wśród zrealizowanych kompleksowych i nowych projektów są m.in. Angel Care we Wrocławiu, czy osiedle senioralne w Wiązownej pod Warszawą. Niestety, problemem w polskich warunkach jest fakt, że takie kompleksowe oferty są zazwyczaj bardzo drogie i kierowane do najbogatszych seniorów, a tych nie jest wiele.
Przykład warszawskiej inwestycji z wysokiej półki to apartamenty na wynajem, m.in. z wyżywieniem, asystentem, który zadba o kupno leków i umówienie lekarza,sprzątaniem, praniem, specjalnymi udogodnieniami (m.in. sterowane elektrycznie łóżka, które można ustawić w pozycji do rehabilitacji, w nocy automatycznie zapala się oświetlenie wskazujące drogę do łazienki, a ubikacja jest sterowana pilotem. W każdym pokoju, przy łóżku, w toalecie i kuchni są przyciski szybkiego wzywania pomocy. Po jego naciśnięciu w komórce opiekuna włączy się alarm). Niestety za taki luksus trzeba zapłacić naprawdę sporo. Czynsz najmu takiego dwuosobowego apartamentu zaczyna się od 4,5 tys. zł miesięcznie.

- W Polsce nie ma jeszcze wystarczająco zamożnych ludzi, których stać byłoby na taki apartament. Oczywiście – może w małym zakresie tak – ale prawdziwy problem to dostarczenie mieszkań dla „zwykłych” seniorów, którzy chcą godnie spędzić ostatnie lata swojego życia. Niektóre z rozwiązań „apartamentowych” da się zaimplementować stosunkowo tanio w zwykłym budownictwie deweloperskim, poza tym – jak już wspomnieliśmy – powinien się rozwijać rynek usług dostosowujących budynki i mieszkania z rynku wtórnego.

Produkty finansowo – mieszkaniowe dla seniorów

Rynek senioralny to nie tylko budownictwo, ale także specjalna oferta finansowa. I ten segment u nas ciągle raczkuje, a przecież w grę wchodzą miliony klientów.

- To przedziwna sytuacja, biorąc pod uwagę, że mamy do czynienia z bardzo dużą grupą ludzi. Co więcej – choć seniorzy nie są zbyt zamożni, dysponują nieruchomościami. Mimo to do tej pory nie upowszechniły się w Polsce takie produkty, jak choćby popularna na Zachodzie – odwrócona hipoteka – komentuje Leszek Michniak.

Choć już pod koniec 2014 roku odwracana hipoteka została uregulowana prawnie, to do tej pory takich bankowych ofert praktycznie nie ma.
Odwrotny kredyt hipoteczny jest to kredyt, którego zabezpieczeniem jest mieszkanie seniora. Bank wypłaca kredyt w całości lub w transzach, a klient nie musi go spłacać. Po śmierci bank przejmuje jego nieruchomość. Co zyskuje senior? Uwalnia z nieruchomości kapitał i jednocześnie może w niej nadal żyć. Nie musi – tak jak działoby się to w przypadku zwykłej sprzedaży – poszukiwać nowego mieszkania i organizować przeprowadzkę. Co ważne – spadkobiercy takiej osoby nie tracą automatycznie prawa do nieruchomości. Mają możliwość spłaty zadłużenia i przejęcia mieszkania. Jeśli tego nie zrobią przechodzi ono na bank.  Jeśli natomiast w momencie śmierci, wartość nieruchomości jest wyższa od wartości sumy należności wobec banku, wtedy musi on tę różnicę wypłacić spadkobiercom.

Tzw. renta dożywotnia to drugi z produktów finansowych na rynku mieszkaniowy, adresowany do seniorów. W zamian za dożywotnio wypłacane świadczenie pieniężne – klient pozbywa się nieruchomości. Inaczej niż w przypadku odwróconej hipoteki, instytucja finansowa już w momencie podpisania umowy staje się właścicielem lokalu (w umowie koniecznie musi się znaleźć zapis o prawie do dożywotniego zamieszkiwania. To prawo jest również zapisywane w księdze wieczystej danej nieruchomości).

Renta dożywotnia – nieuregulowana specjalnymi przepisami – funkcjonuje w polskim prawie jedynie w oparciu o kodeks cywilny. Różnica między odwróconą hipoteką, a rentą dożywotnią, poza kwestią własności, jest też taka, że w drugim przypadku klient nie musi łożyć na mieszkanie i dbać o jego stan techniczny. Tym powinna się zajmować firma, która przejęła nieruchomość. Inna sprawa jest taka, że w przypadku renty dożywotniej spadkobiercy nie mają możliwości przejęcia mieszkania. To już w momencie podpisania umowy zmienia właściciela.

Poza tym firmy oferujące renty dożywotnie nie działają pod nadzorem KNF. Nie ma więc gwarancji bezpieczeństwa dla klientów, tymczasem zdarzają się problemy. Np. instytucja drastycznie zaniża wartość nieruchomości, by wypłacać niższe świadczenie, bądź też sama jest niewypłacalna i nie jest w stanie regulować zobowiązania, tymczasem senior już przeniósł na nią własność nieruchomości. Najczęściej takie sprawy kończą się w sądach. Mogą trwać latami. Pewnym zabezpieczeniem powinien być zapis w umowie notarialnej o tym, ze prawo własności nieruchomości może wrócić do seniora, jeśli instytucja finansowa nie wywiązuje się ze swego obowiązku płacenia świadczenia kontrahentowi.

Podsumowanie

- Rynek nieruchomości senioralnych w Polsce jest ciągle na wczesnym etapie rozwoju, jednak sytuacja wymusi na firmach deweloperskich (także instytucjach finansowych) dostosowanie się do rzeczywistości. Sądzimy, że w perspektywie kilku, kilkunastu lat będzie to jeden z najważniejszych segmentów mieszkaniowych w Polsce – podsumowuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

 

Dagmara Komarnicka
Dział Analiz WGN