Rynek najmu to jeden z czynników, który w największym stopniu wpływa na obecną wysoką koniunkturę na nieruchomości mieszkaniowe. Średnie stopy zwrotu w największych miastach szacuje się na około 5 proc. To znacznie więcej, niż można zarobić choćby na lokatach czy obligacjach. Z tego powodu wielu posiadaczy kapitału decyduje się na inwestycje w nieruchomości. Oczywiście sprzyjają temu też niskie stopy procentowe, choć równocześnie sukcesywnie rośnie udział transakcji dokonywanych za gotówkę.

Z kolei kupujących na kredyt może przekonać fakt, że przy obecnym poziomie stóp i średnich czynszów, miesięczne raty zobowiązania kredytowego można regulować przychodami z najmu.

Segment nieruchomości luksusowych w Polsce ma nie więcej niż 10 – 12 lat. Mniej więcej od 2005 roku w naszym kraju zaczęły być realizowane pierwsze nowe obiekty w segmencie apartamentów luksusowych. Mowa o reprezentacyjnych nieruchomościach, takich jak choćby Sky Tower we Wrocławiu, Cosmopolitan w Warszawie, Angel Wawel w Krakowie. Są to przykłady najwyższej półki apartamentowej. Równolegle zaczął się rozwijać również luksusowy segment rynku wtórnego. Inwestorzy dostrzegli potencjał świetnie zlokalizowanych kamienic, w okolicach centrum miast. Takie nieruchomości obecnie coraz częściej przechodzą gruntowne remonty, wraz z podniesieniem standardu. Projekty realizują również firmy deweloperskie, zwabione świetnymi lokalizacjami, o które generalnie jest ciężko. Starsze nieruchomości – w szczególności kamienice – po odrestaurowaniu mogą pełnić zresztą nie tylko funkcje mieszkalne. Idealnie nadają się również m.in. jako nieruchomości komercyjne – biura, hotele itp.

Rozwojowi rynku najmu, a wraz z nim segmentu premium, sprzyja również dobra koniunktura w turystyce. Rosnąca odwiedzalność Polski skłania ku kupnie nieruchomości z myślą o działalności noclegowej. Poza dużymi miastami segment apartamentowy rozwija się także w najlepszych lokalizacjach turystycznych, gdzie takie obiekty potrafią uzyskiwać bardzo wysokie wyceny.

Czym powinien cechować się apartament na wynajem? Brak ścisłego kanonu cech, ale przede wszystkim powinna być to nieruchomość względnie duża, odznaczająca się wyjątkową, prestiżową lokalizacją (np. na reprezentacyjnej starówce miejskiej, w sąsiedztwie zabytków, unikatowej przyrody). Premiowanymi elementami są m.in. piękny widok z okna czy też dużego tarasu, obecność w budynku recepcji i dostęp do dodatkowych usług (np. housekeeping, concierge). Apartament powinien mieć wysokie sufity, duże okna i oczywiście być wykonany z materiałów wysokiej klasy. Jeśli chodzi o wyposażenie – w segmencie Premium topowa oferta powinna obejmować pełne wyposażenie nieruchomości dla najemcy – włącznie z zastawą, sztućcami itp.

W praktyce niewiele nieruchomości spełnia wszystkie te cechy, a za apartament uważa się po prostu mieszkanie wykończone w wysokim standardzie, dobrze zlokalizowane no i... drogie.

Ile za wynajem luksusu?

Ceny apartamentowych nieruchomości mieszkalnych są przynajmniej o 100 proc. wyższe od stawek przeciętnych. Za metr kwadratowy naprawdę luksusowego apartamentu w niepowtarzalnym obiekcie trzeba płacić nawet powyżej 20 tys. zł. Z danych WGN wynika jednak, że przeciętna cenowa dla polskiego segmentu premium to około 12 – 13 tys. zł/mkw.

Również czynsze najmu są zazwyczaj podwyższone o przynajmniej 100 proc. w stosunku do rynkowych. W miastach takich jak Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk za zwykłe mieszkanie na wynajem płaci się około 30 – 33 zł/mkw. miesięcznie. Średni czynsz najmu 50 mkw. to około 1500 zł. W Warszawie przeciętny stawki najmu są nieco wyższe – wynoszą 40 – 45 zł.

Wynajem metra kwadratowego apartamentu czy też mieszkania o podwyższonym standardzie, w najlepszych dzielnicach wiodących miast, czy też na starówkach w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, ewentualnie przy głównych ulicach handlowych to przeciętny koszt ok. 70 – 100 zł za metr kw. Miesięcznie.

114 metrowy apartament w nowym budownictwie na warszawskim Mokotowie można wynająć za 8600 zł na miesiąc. Stawka za metr kwadratowy wynosi 75 zł. Jeśli ktoś woli mieszkanie na Ochocie, za dwa pokoje (57 mkw.) zapłaci czynsz na poziomie 4000 zł, czyli po 70 zł/mkw. We Wrocławiu wynajem 75 – metrowego apartamentu, położonego przy jednej z bocznych uliczek od Rynku, kosztuje 8000 zł miesięcznie Czynsz najmu w tym przypadku to ponad 100 zł/mkw. Akurat ta oferta jest o ponad 200 proc. droższa od przeciętnych stawek rynkowych dla stolicy Dolnego Śląska.

A ile zapłacimy za wynajem apartamentu nad Bałtykiem. Przykładowy czynsz najmu z Ustki to 6000 zł miesięcznie za 85 mkw., czyli po 71 zł/mkw. Luksusowe dwa pokoje w Jastrzębiej Górze (40 mkw.) mogą kosztować nawet i 4650 zł miesięcznie, co daje cenę wynoszącą 122 zł/mkw.

 

Dagmara Komarnicka
Dział Analiz WGN