Co do typów budownictwa – inwestorzy oczywiście wysoko wyceniają nowoczesne i nowe obiekty. Bardzo drogie mogą być też nieruchomości o charakterze zabytkowym i historycznym, o ile przedstawiają wysoki potencjał, są atrakcyjnie zlokalizowane i prezentują dobry stan techniczny.

Obiekty zabytkowe cechuje jednak duża rozpiętość cenowa. Zrujnowane nieruchomości typu pałac czy zamek można kupić już za kilkaset tysięcy złotych, natomiast odrestaurowane budynki, które działają i są rentowne, sięgają cenami kilkunastu i kilkudziesięciu milionów złotych.

Rentowność obiektu to kolejny czynnik, który odgrywa istotną rolę. Inwestorzy zupełnie inaczej postrzegają działające i zyskowne hotele, od nieruchomości, w których tylko została infrastruktura. Ta oczywiście również się liczy. Na wzrost wartości nieruchomości wpływ ma dodatkowe wyposażenie – takie jak choćby basen, sauna, siłownia, inne pomieszczenia rekreacyjne, własny parking obiektu, monitoring, wyposażenie kuchni i restauracji itp. - krótko mówiąc: pełna infrastruktura.

Lokalizacje i ceny

Najwyższe wyceny uzyskują budynki tego typu w dużych miastach w Polsce oraz uznanych kurortach turystycznych, w najlepszych lokalizacjach wypoczynkowych kraju: w górach, nad Bałtykiem czy na Mazurach.

7,5 tys. zł – to cena metra kwadratowego hotelu, w zabytkowym budynku z końca XIX w. o charakterystycznym górskim stylu, w Szklarskiej Porębie. Jeśli ktoś chciałby przejąć działający obiekt nad Bałtykiem, za 4 mln może stać się właścicielem 600 - metrowego pensjonatu w Łebie. Budynek powstał na początku lat 90- tych.

Cena całości wynosi (500 mkw.) wynosi blisko 4 mln zł. Za hotel w zabytkowej kamienicy, zlokalizowanej tuż przy gdańskiej starówce trzeba zapłacić 14 mln zł. Stawka za metr kwadratowy (504 mkw.) wynosi w tym przypadku aż 27 tysięcy zł.

Premiowane są też oczywiście nowe obiekty, a jeśli chodzi o lokalizacje – hotele wzdłuż głównych tras tranzytowych. 15 mln zł to cena trzyletniego hotelu w Gogolinie na Opolszczyźnie Nieruchomość wyróżnia się świetną lokalizacją – niedaleko zjazdu z autostrady A4.

Z danych WGN wynika natomiast, że najniższe wyceny uzyskują zabytkowe budynki, zrujnowane, które dopiero po wielkich nakładach finansowych mogą zacząć pełnić funkcję hotelową. Dawne pałace do kapitalnego remontu można kupić już w cenie kilkuset tysięcy złotych, co stanowi mniej więcej takie pieniądze, jakie trzeba by było wyłożyć na mieszkanie w dużym mieście. Przykładowo: 1600 – metrowy pałac, do generalnego remontu, niedaleko Krotoszyna w Wielkopolsce, wystawiono na sprzedaż za 275 tys. zł.

Nisko wyceniane są też starsze nieruchomości pensjonatowe z okresu PRL i początku lat 90'. Jest to budownictwo uważne przez inwestorów najczęściej za przestarzałe, nieatrakcyjne i nieefektywne w zakresie energii cieplnej itp. Na przykładzie ofert WGN możemy powiedzieć, że pensjonaty z czasów komunistycznych najczęściej uzyskują niższe wyceny. Przykładowo: 30 – letni pensjonat w Suwałkach wyceniono na 500 zł/mkw. Cena całości w tym przypadku wynosi 600 tys. zł.

Turystyka napędza koniunkturę

Czy opłaca się inwestować w obiekty hotelowe. Rosnąca z każdym rokiem baza hotelowa i liczba udanych adaptacji starszych obiektów do nowych celów – zdaje się to potwierdzać. Branża turystyczna w Polsce jest w fazie silnego rozwoju.

Nasz kraj jest coraz chętniej odwiedzają goście z zagranicy. Wg GUS w 2016 r. w turystycznych obiektach noclegowych udzielono 76,8 mln noclegów, (o 7,8% więcej niż w 2015 r. – 71,2 mln), w tym turystom zagranicznym – 15,0 mln (o 8,9% więcej niż w roku poprzednim – 13,8 mln). Turyści zagraniczni jako miejsce swojego zakwaterowania najczęściej wybierali hotele – 11,2 mln noclegów (o 9,4% więcej niż 2015 r. – 10,2 mln).

Rosnący popyt na usługi hotelarskie to zasługa nie tylko przybyszów z zagranicy, ale także rosnącego popytu na noclegi wewnątrz kraju. Polacy coraz częściej wyjeżdżają, a wakacje wewnątrzkrajowe znów cieszą się rosnącą popularnością – zwłaszcza w obliczu szeregu różnych ryzyk, którym towarzyszą podróże do popularnych do tej pory turystycznych destynacji za granicą.

Dagmara Komarnicka
Dział Analiz WGN