Biura WGN
CENTRALA WGN
Wypełnienie słupa powietrza: United Nations Plaza w Nowym Jorku
Jednym z pierwszych przykładów zabudowy słupa powietrza nad istniejącym budynkiem był projekt przy Placu ONZ w Nowym Jorku. W latach 60-tych XX wieku deweloper kupił upadający projekt budowy 6-piętrowego biurowca i podzielił nieruchomość na szereg wiązek prawnych odnoszących się do odrębnych kubatur całkowitego słupa powietrza nad działką. Deweloper wydzielił dwa słupy powietrza nad (nie ukończonym jeszcze) biurowcem i sprzedał je założonym przez siebie spółdzielniom mieszkaniowym (32 piętra), a grunt wraz z działką powietrzną dla biurowca (6 pięter) sprzedał towarzystwu ubezpieczeniowemu, od którego uzyskał zwrotnie prawo użytkowania wieczystego gruntu na 999 lat (to nie pomyłka). Następnie deweloper uzyskał od ubezpieczyciela (właściciela gruntu) kredyt na 27 lat zabezpieczony prawem użytkowania wieczystego oraz przyszłymi dochodami z biurowca. Deweloper wykorzystał środki na dokończenie budowy biurowca, a ubezpieczyciel skredytował jeszcze budowę dwóch wież mieszkaniowych spółdzielni mieszkaniowych, których członkom zaoferował również kredyty hipoteczne.
W efekcie końcowym powstało dziewięć wiązek prawnych - pierwszą wiązką była własność gruntu wraz ze słupem powietrza na biurowiec (towarzystwo ubezpieczeniowe); drugą - prawo użytkowania wieczystego i własność biurowca (deweloper); trzecią - kredyt od ubezpieczyciela dla dewelopera zabezpieczony prawem u.w. oraz biurowcem; czwartą - własność pierwszej wieży mieszkaniowej (pierwsza spółdzielnia); piątą - własność drugiej wieży mieszkaniowej (druga spółdzielnia); szóstą - kredyt budowlany od ubezpieczyciela dla pierwszej spółdzielni; siódmą - kredyt budowlany od ubezpieczyciela dla drugiej spółdzielni; ósmą - kredyty hipoteczne dla członków pierwszej spółdzielni; dziewiątą - kredyty hipoteczne dla członków drugiej spółdzielni. Deweloper odzyskał środki włożone w zakup upadającego projektu biurowca, a zostało mu jeszcze prawo użytkowania wieczystego oraz własność (zadłużonego) biurowca.
Zabudowa platformy nad autostradą w wykopie: air rights development w Waszyngtonie
W Nowym Jorku nie ma górnej granicy zabudowy więc możliwe jest przenoszenie praw zabudowy, co zwiększa wysokość niektórych budynków i powoduje znaczne różnice wysokości nawet sąsiadujących ze sobą budynków. Miasto pnie się w górę od lat gdyż leży na wyspie, a więc ma ograniczoną pojemność horyzontalną. Jednym z wyjątków w ograniczaniu wysokości był przytoczony powyżej Plac ONZ gdzie nie wolno było przewyższać budynku ONZ. W Waszyngtonie, dla odmiany, panuje generalne ograniczenie wysokości budynków uniemożliwiające przewyższenie budynku Kapitolu. W związku z tym budynki śródmieścia (CBD) mają z reguły równą linię dachów, gdyż inwestorzy wykorzystują maksymalnie dozwoloną wysokość. Niskie wysokości (do 12 pięter) i wysokie czynsze pchają deweloperów do szczelnie wypełniającej zabudowy CBD. Szybko rozrastające się horyzontalnie waszyngtońskie śródmieście, nie ograniczone wodą jak Manhattan, pochłania więc kolejne tereny. Po wschodniej stronie zabudowa śródmiejska oparła się o obwodnicę autostradową I-395, która biegnie w wykopie. W związku z tym powstał projekt “zadaszenia” autostrady trzema platformami, na których mają powstać funkcje biurowo-handlowo-mieszkaniowe. W ten sposób powstały prawa zabudowy, należące do państwa (autostrada międzystanowa), wynegocjowane na cenę ok. 60 mln USD za pow. 2,3 ha. Przewidywany koszt zabudowy sześcioma budynkami (wraz z platformami) ma wynieść co najmniej 400 mln USD.
Obudowa naziemnych torów kolejowych: Bethesda Air Rights Tunnel
Obudowa obiektu publicznego funkcją komercyjną: “wcielenie” stacji trafo do biurowca
Publiczne obiekty energetyczne o małych kubaturach towarzyszą liniom transportu miejskiego, jak np. metro. Z natury rzeczy są położone blisko stacji, a to są często lokalizacje o wysokiej cenności gruntów. Przykładem zagospodarowania słupa powietrza nad takimi obiektami jest obudowanie stacji znajdującej się przy środmiejskiej stacji waszyngtońskiego metra. Zarząd metra zgodził się na takie “wcielenie” i sprzedał prawa zabudowy 700 m2 pow. użytkowej deweloperowi, który chce zbudować 8-piętrowy biurowiec. Cena za prawo zabudowy została ustalona przez rzeczoznawców na 1.607 USD/m2, albowiem niemożliwy był przetarg, gdyż tylko deweloper posiadający teren wokół stacji trafo może wykorzystać prawa zabudowy nad stacją trafo. Zarząd metra zatrzymał własność gruntu pod stacją trafo (88 m2) oraz słup powietrza jednej kondygnacji nad obiektem. Sprzedane zostały prawa zabudowy (zamiast dzierżawy), albowiem przedmiotowy słup powietrza stanowi nikłą część całej kubatury biurowca, a kredytodawca dewelopera nie zgodziłby się na ryzyko ew. sporów przy realizacji warunków dzierżawy.
Deweloper zobowiązał się do zmiany fasady stacji trafo wraz z zamontowaniem nowych drzwi oraz nowego elementu konstrukcyjnego z betonu, a także: wprowadzić ulepszoną wentylację, przeznaczyć parking dla pojazdów obsługi metra oraz zapewnić wolny dostęp pracowników metra do stacji i torów. Zarząd metra uważa, iż przedmiotowa sprzedaż jest przejawem właściwej troski o generowanie dodatkowych dochodów majątkowych potrzebnych dla ambitnego programu inwestycji kapitałowych. Zezwolenie na tę transakcję wydała Federalna Agencja Komunikacji Miejskiej godząc się na inwestycyjne przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży prawa zabudowy nad stacją trafo.
Scalenie planistyczne powietrznych praw zabudowy: Trump World Tower w Nowym Jorku
W roku 2001 w Nowym Jorku miał miejsce ekstremalny przypadek przeniesienia powietrznych praw zabudowy poprzez scalenie planistyczne aż siedmiu działek w jednym kwartale ulic. Znany i kontrowersyjny deweloper Donald Trump wyśrubował budynek mieszkalny (ongiś najwyższy na świecie) do 72 pięter przy Placu Narodów Zjednoczonych, gdzie dotychczas obowiązywała zasada nieprzewyższania budynku siedziby ONZ. Granicę tę respektował wcześniej opisany przypadek 860-870 United Nations Plaza, co widać na poniższym lewym rysunku - budynek Trumpa w czerwonej przerywanej otoczce, budynek 860-870 w niebieskiej. W związku z tym rozgorzała debata nad ilościowym ograniczeniem ilości przenoszonych powietrznych praw zabudowy dla zwiększenia wysokości nowych budynków, ale propozycje takich ograniczeń zostały skutecznie storpedowane. Jednakże, sąd niedawno odmówił możliwości przenoszenia praw zabudowy nad budynkami teatrów Broadway’u, powołując się na powody przeciążenia środowiska oraz lokalne względy społeczne.
Zagadnienia wyceny powietrznych praw zabudowy w USA
Generalnie uważa się, że inwestycje w powietrzne prawa zabudowy przypominają projekty deweloperskie, a wyceny “działek powietrznych” są podobne do wycen gruntów inwestycyjnych - opierają się głównie na podejściu dochodowym i metodzie pozostałościowej. Ze względu na wyższe koszty budowy (skomplikowane wyzwania inżynieryjno-budowlane) wartość działek powietrznych nad i pod gruntem jest z reguły niższa niż na samym gruncie. Podejście porównawcze można zastosować tylko tam, gdzie istnieje obrót porównywalnymi powietrznymi prawami zabudowy, jak np. strychy do adaptacji czy dachy do nadbudowy. Pewnym wariantem jest przyjęcie schematycznego upustu względem wartości “pełnych” gruntów ustalanej porównawczo - np. w Nowym Jorku zwykło się przyjmować 60% za działki powietrzne.
Niektóre miasta traktują sprzedaż (lub dzierżawę) powietrznych praw zabudowy nad swoją własnością (nad gruntami, nad budynkami) jako istotne źródło dochodów własnych stosując standardowe upusty względem pełnej wartości, którą ustalają rzeczoznawcy lub które wynikają z negocjacji skomplikowanych transakcji wiązanych. Nie ma więc jednolitości ani standardów w tym względzie. W Bostonie wyceny robione są przez akredytowanych przez gminę rzeczoznawców, a oceniane są potem przez różne komisje miejskie. W Los Angeles nie robi się wycen natomiast wszystkie powietrzne prawa zabudowy traktuje się jak prawa przechodu/przejazdu - gmina egzekwuje w naturze w formie ulepszeń infrastruktury, ulic, małej architektury i krajobrazu, itp. W Nowym Jorku wyceny opierają się na wskaźniku dozwolonej intensywności (w przypadku mieszkaniówki na PUM), a przy braku takich wskaźników na metodzie porównawczej, gdzie stosuje się 60% wartości rynkowej pełnego gruntu. W Miami rzeczoznawcy wyceniają “wartość dodaną” nieruchomości przy zajęciu słupa powietrza nad lub pod gruntem. W Chicago wykorzystanie publicznego powietrznego prawa zabudowy wchodzi w procedury wydawania pozwolenia na budowę, przy czym sprzedaż tych praw wymaga dwóch wycen (wylicza się średnią), a dzierżawa tych praw wymaga formuły zawierającej wysokość opłaty i wartości gruntu oraz ścieżki wzrostu opłaty.
Uwagi końcowe
Zabudowa wolnych działek gruntowych w prężnie rozwijających się miastach jest często zakończona, więc dalszy wzrost wymaga dogęszczenia cennych centralnych lokalizacji poprzez sanację - zastąpienie istniejącej substancji nowymi budynkami, albo poprzez zabudowę niewykorzystanych praw zabudowy nad i pod gruntem. Zabudowa działek powietrznych jest kosztowna i ryzykowna, więc wymaga z reguły większej skali dla uzyskania opłacalności, co z kolei przyciąga kontrowersje i protesty, więc miasta muszą widzieć w tym korzyści publiczne i aktywnie ułatwiać realizację takich projektów. Regulacje lokalne mogą zachęcać albo zniechęcać uczestników rynku do podejmowania się wypełnienia niewykorzystanych praw zabudowy nad i pod gruntem. Niektóre miasta widzą konkretne korzyści dochodowe, przestrzenne i rozwojowe z promowania tego typu inwestycji i udostępniają posiadane przez siebie powietrzne działki inwestorom zarówno poprzez sprzedaż jak i dzierżawę. Wycena powietrznych praw zabudowy opiera się najczęściej na rachunku “pozostałościowym” oraz na negocjacjach transakcji wiązanych, a rzadziej na interpretacji obrotu porównywalnych praw zabudowy. Praktyka amerykańska pokazuje, że powietrzne prawa zabudowy są z reguły znacząco mnie warte (prawie o połowę) od pełnej wartości działek gruntowych.
Władysław J. Brzeski
Europejski Instytut Nieruchomości
źródło: Property Journal 12-1/2012
