Biura WGN
CENTRALA WGN
cz. 1
Wprowadzenie
Gdy 20 lat temu wymieniałem na kursach szkoleniowych dla rzeczoznawców różne wiązki praw będące przedmiotem inwestowania, obrotu rynkowego i szacowania, były wśród nich tzw. “air rights” które opisywałem przykładem zabudowy “działek powietrznych” dwoma wieżowacami mieszkalnymi na dachu płaskiego biurowca przy placu Narodów Zjednoczonych w Nowym Jorku. Brzmiało to wtedy dosyć egzotycznie dla większości słuchaczy, chociaż wzbudzało ciekawość czy i kiedy powstaną takie inwestycje rynkowe w naszym kraju. Nikt wtedy nie myślał, że zagadnienie to stanie się wiodącym tematem jubileuszowej konferencji rzeczoznawców majątkowych, a przykłady zabudowy i wyceny działek powietrznych będę pochodzić z praktyki rynkowej w Polsce.
Żyjemy w pierwszym stuleciu nowego tysiąclecia, kiedy liczba ludności miejskiej na świecie po raz pierwszy przekroczyła liczbę ludności wiejskiej, a postępująca dynamicznie urbanizacja pociąga za sobą rosnącą potrzebę bardziej intensywnego zagospodarowania przestrzeni zurbanizowanych. Dogęszczanie substancji miejskiej w gospodarkach rynkowych następuje od lat w sposób inkrementalny i organiczny, gdyż musi się mieścić w rachunkach ekonomiczno-finansowych inwestorów i użytkowników. W sterowanych gospodarkach nierynkowych - jak to miało miejsce w naszym kraju - alokacja przestrzeni i jej zabudowy następowała bez wrażliwości na koszty i korzyści sygnalizowane przez rynki ziemi, kapitału, czy infrastruktury. Skutkiem tego nasze miasta charakteryzują się względnie niską intensywnością zabudowy w wielu cennych lokalizacjach, co obniża ich łączną produktywność ekonomiczną. Zwiększenie intensywności zabudowy cennych obszarów naszych miast zgodnie z sygnałami rynkowymi jest poważnym wyzwaniem transformacyjnym. Dlatego doświadczenia krajów rozwiniętych rynkowo w dogęszczaniu miast stanowią użyteczne tło dla stosownej debaty w naszym kraju. Ważną częścią tej debaty powinno być bardziej intensywne zagospodarowanie i wykorzystanie przestrzeni nad i pod gruntem. W tym zakresie szczególnie interesujące są doświadczenia rozwiniętego w tym względzie rynku amerykańskiego, jako że inwestowanie w ten rodzaj przestrzeni odbywa się tam głównie poprzez mechanizmy rynkowe przy znikomym udziale środków publicznych.
Wyzwania przebudowy polskich miast
Mechanizmy nakazowo-rozdzielcze, wg których rozwijały się w okresie PRL nasze miasta opierały się na kilku przesłankach różniących się w sposób zasadniczy od mechanizmów rynkowych. Po pierwsze, w rachunku inwestycyjnym nie uwzględniano wartości (cenności) gruntów. Po drugie, nie uwzględniano oprocentowania kapitałów angażowanych w projekty inwestycyjne. Po trzecie, koszty energii - włącznie z kosztami transportu miejskiego i przesyłu mediów - były znacząco zaniżone względem ich rzeczywistej wielkości. Po czwarte, renta lokalizacyjna nie była uwzględniana w kosztach, płacach i cenach. Po piąte, nie praktykowano “recyklingu gruntów” i sukcesji funkcji zagospodarowania przestrzennego. System o takiej logice doprowadził do suboptymalnego zagospodarowania gruntów zurbanizowanych, mierząc kryteriami gospodarki rynkowej. Odziedziczona po przednim systemie struktura miast wykazywała liczne “misalokacje” obniżające produktywność obszarów zurbanizowanych.
I tak np. “misalokacja przestrzenna” wyrażała się nadmiernym rozproszeniem tkanki zurbanizowanej, a “misalokacja funkcjonalna” nadmierną alokacją funkcji przemysłowych i rolnych przy niedostatecznej alokacji funkcji mieszkaniowych, komercyjnych i transportowych. Z kolei “misalokacja lokalizacyjna” wyrażała się nieracjonalnym rozkładem intensywności zabudowy z gęstością mieszkaniową rosnącą w kierunku peryferii; a “misalokacja podmiotowa” uwłaszczeniem doczesnych, często mało produktywnych, podmiotów gospodarczych zajmujących cenne lokalizacje i obiekty “zdobyte” poprzez administracyjne przydziały, a nie poprzez konkurencję rynkową.
Gdy uruchomiono gospodarkę rynkową bardzo szybko okazało się, że cenność gruntów zurbanizowanych maleje wraz z odległością od centrum, skutkiem czego intensywność zabudowy powinna również maleć wraz z odległością. Dobitnie pokazuje to poniższy wykres cenności gruntów w Krakowie z roku 1995 – obejmuje on wszystkie kategorie gruntów, z osią X w relacji zachodnio-wschodniej, osią Y w relacji południowo-północnej.
Sygnały rynkowe - wyrażone wtedy jeszcze w USD - były już wtedy klarowne, pokazując, że cenne tereny centralne powinny być bardziej intensywnie wykorzystywane od terenów peryferyjnych. Zastana rzeczywistość obfitowała jednak w przykłady cennych terenów zajętych przez funkcje i obiekty o niskiej intensywności. Procesy rynkowe przez ostatnie 20 lat uczyniły sporo dla dogęszczenia cennych obszarów w naszych miastach, ale skala inwestycji rynkowych była ograniczana zarówno skromnymi kapitałami, jak i niedostateczną infrastrukturą techniczną i regulacyjną niezbędną dla mobilizacji większych sił rynkowych. Dogęszczanie było utrudnione np. brakami przepustowości ciągów kanalizacyjnych i komunikacyjnych, czy też różnorakimi utrudnieniami planistyczno-budowlanymi.
Polskie miasta stoją przed rosnącym wyzwaniem przyspieszenia procesów rynkowo i urbanistycznie uzasadnionego dogęszczania cennych terenów śródmiejskich oraz rozgęszczania terenów peryferyjnych. Wymaga to bardziej stanowczych działań sektora publicznego i zrozumienia, że głównym “wykonawcą” przebudowy naszych miast są inwestorzy i ich decyzje, na które można wpływać szeregiem instrumentów: planowaniem przestrzennym, inwestycjami infrastrukturalnymi, regulacjami procesu inwestycyjnego, strategicznym zarządzaniem terenami, oraz zarządzaniem majątkiem publicznych nieruchomości (wraz z PPP).
W niniejszym artykule ograniczamy się do instrumentów planistycznych i rynkowych umożliwiających dogęszczanie cennych terenów śródmiejskich poprzez zabudowywanie niewykorzystanych “działek powietrznych”, na przykładach z doświadczeń amerykańskich.
Władysław J. Brzeski
Europejski Instytut Nieruchomości
źródło: Property Journal nr 10-11/2011
