Trendy dominujące w gospodarce światowej znajdują odzwierciedlenie na lokalnych rynkach nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza tam, gdzie silnym źródłem inwestowania jest kapitał międzynarodowy, tak jak ma to miejsce w Polsce.
 
Wg raportu NBP z września 2011, na rynku nieruchomości komercyjnych w 2010 roku przeprowadzono transakcje o wartość około 2 miliardów euro, z czego 92,6 % tej wartości przypadało na aktywność inwestorów zagranicznych, reszta to firmy z kapitałem mieszanym i polskim.
Analiza transakcji, dotyczących rynku nieruchomości komercyjnych, przeprowadzonych przez WGN w ostatnich dwóch latach potwierdza przeważający, bo 72-procentowy udział inwestorów z kapitałem zagranicznym.
 
Polska – dane makroekonomiczne
- PKB w 2009 – 1,7%
- PKB w 2010 – 4,2%
- PKB w II kwartale 2011 – 4,3%                             
- inflacja w II kwartale 2011 – 3,8%
- poziom bezrobocia w sierpniu 2011 – 11,6%
            - wg danych PAIiIZ – wartość napływu bezpośrednich inwestycji zagranicznych (BIZ) po pierwszych 4 miesiącach 2011 roku = 5,9 miliarda euro, czyli wzrost o 23% rok do roku i osiągnięcie 81% wartości BIZ w 2010 r. (wówczas 7,3 mld euro)
 
Rynek nieruchomości komercyjnych jest ściśle powiązany z ogólną sytuacją ekonomiczną w kraju i na świecie. Tylko stabilna sytuacja gospodarcza, aktywny rynek pracy, rosnąca konsumpcja i wysoki poziom inwestycji stwarzają zapotrzebowanie na powierzchnie handlowe, biurowe, przemysłowe i magazynowe.
 
Badania WGN pokazują, że już w 2010 roku suma przeprowadzonych transakcji dotyczących rynku komercyjnego była 3,1-krotnie wyższa niż w 2009. Wówczas znaczną zachętą był spadek cen nieruchomości i większa stabilizacja gospodarcza w Europie. Natomiast w 2011 roku, od stycznia do września włącznie, a więc już w ciągu 9 miesięcy został osiągnięty wynik 2010 roku. Mimo zwiększenia obrotów w bieżącym roku widać większą ostrożność inwestorów w podejmowaniu decyzji – są one wynikiem bardziej dogłębnych analiz, niż w ubiegłych latach, inwestorzy muszą mieć większą gwarancję sukcesu.
Ponadto czynnikiem hamującym nowe inwestycje są, w dalszym ciągu, ograniczenia w bankowych źródłach finansowania rynku.
 
Nieruchomości biurowe
Rynek nieruchomości biurowych w Polsce jest barometrem sytuacji ekonomicznej na świecie, ponieważ kluczowymi inwestorami, jak i najemcami tego rynku są firmy z kapitałem zagranicznym. Z raportów analityków międzynarodowego rynku komercyjnego wynika, że już w 2010 roku suma inwestycji w nieruchomości komercyjne wzrosła znacznie w rejonie Europy Środkowo-Wschodniej. Znalazło to potwierdzenie na polskim rynku biurowym, bo od 2010 roku nastąpiło przełamanie stagnacji lat 2008-2009 i wzrost popytu, zwłaszcza na powierzchnie i obiekty biurowe w dobrym standardzie. Zarówno w Warszawie, jak i w pozostałych największych miastach Polski, pomimo wstrzymania wielu planowanych inwestycji, oddano do użytku kolejne nowe obiekty biurowe. Miało to wpływ na stabilność stawek czynszów.
 
Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej (dla Warszawy wg Warsaw Research Forum, z II kw. 2011r., dla pozostałych miast wg Cushman&Wakefield):
   
    Warszawa    – 3,505 mln mkw.
    Kraków       – 497,6 tys. mkw.       
    Wrocław      – 390 tys. mkw.            
    Trójmiasto  – 302,5 tys. mkw.      
    Katowice     – 262,7 tys. mkw.      
    Poznań         – 246 tys. mkw.         
    Łódź           – 214,7 tys. mkw.      
      
W 2010 i w I. kwartale 2011roku, obok firm zagranicznych obecnych od lat na polskim rynku, sporą aktywność wykazywały także polskie firmy otwierające placówki w różnych rejonach kraju. Pojawili się też nowi zagraniczni najemcy lokujący swoje przedstawicielstwa w największych polskich miastach – liderach gospodarczych. Poszukiwane były przede wszystkim biura w standardzie klasy A, B+ oraz B, o powierzchni 50 – 80 m2 oraz 300 – 500 m2 , z przewagą umów długoterminowych główniena 5 lat.
 
W II i III kwartale 2011 roku zaobserwowaliśmy lekkie przyhamowanie popytu, utrzymanie tendencji do ponownego wprowadzania oszczędności. Przy wyborze lokalu dużego znaczenia nabrało kryterium ceny, a dopiero na drugim miejscu lokalizacja. Było to zauważalne zwłaszcza wśród firm polskich, reprezentujących small business. Poszukiwane były lokale biurowe w dobrym standardzie, ale o umiarkowanych czynszach. Dominowały umowy najmu mniejszych powierzchni, do około 50-60 m2.
 
Równocześnie lekko wzrosło zapotrzebowanie na biura w średnim standardzie z możliwością adaptacji przez najemcę do jego potrzeb w zamian za odliczenia rat czynszu. Umowy zawierane były na okres maksymalnie do 3 lat lub na czas nieokreślony. Wystąpiła też większa rotacja najemców, spowodowana zamykaniem działalności firm.
 
Zdecydowanie szybciej znajdowały najemców lokale biurowe:
- o niezawyżonych czynszach,
- nowoczesne, z pełną infrastrukturą sieciową,
- z dostateczną ilością miejsc parkingowych, zarówno dla najemców, jaki i ich klientów,
- dobrze skomunikowane z centrum miasta,
- z możliwością wyraźnej zewnętrznejidentyfikacji firmy przy wejściu,
- w budynkach chronionych, ale jednocześnie łatwo dostępnych dla klientów najemców.
 
 
Poziom współczynnika powierzchni biurowej niewynajętej, III kwartał 2011,
(wg szacunkowych danych WGN):
w Warszawie ok. 8,4%,
w Krakowie, Poznaniu, Trójmieście ok. 12%,  
we Wrocławiu ok. 4%,
w Łodzi ok. 19%.
 
 
Rynek powierzchni handlowych
Rynek nieruchomości handlowych w Polsce rozwija się w dwóch nurtach: pierwszy to rynek marketów – wielko powierzchniowych centrów i parków handlowych, drugi – to indywidualne sklepy i lokale usługowe usytuowane w parterach budynków przy uczęszczanych ulicach miejskich, tworzących ciągi handlowe. Ten pierwszy nurt, pomimo, że rozwija się dopiero od kilkunastu lat, zdecydowanie zdominował i zmienił oblicze polskiego handlu, zwłaszcza w dużych miastach.
 
W II półroczu 2011, popyt na najem lokali handlowych był umiarkowany i głównie dotyczyłdobrych lokalizacji, ale o niezawyżonych stawkach czynszów. Od ubiegłego roku najemcy przykładają większą wagę do poziomu miesięcznego czynszu, wobec spadku obrotów w handlu i usługach w poprzednich dwóch latach.
Obecnie najchętniej poszukiwane powierzchnie handlowe to 70 – 80 mkw., w parterach budynków, dostępne bezpośrednio z ulicy. Dla innych usług dopuszcza się lokalizację na wyższych kondygnacjach pod warunkiem możliwości umieszczenia w widocznym miejscu dużej zewnętrznej reklamy.
 
Stawki czynszów najmu utrzymują wysoki poziom tylko w najatrakcyjniejszych lokalizacjach, przy głównych ciągach handlowych. Jednak większość tych dobrych, ale drogich lokalizacji od kilku lat zajmują sukcesywnie usługi finansowe, przez co ogranicza się różnorodność branż, a tym samym ruch klientów. W ostatnich latach wielu najemców z branży handlowej, nie mogąc podołać wysokim stawkom czynszów, było zmuszonych przenieść się do stref o niższych czynszach, poza centrum. 
 
Stawki najmu przy ulicach handlowych są zróżnicowane, najdroższe przy głównych ciągach pieszo-handlowych w ścisłych centrach miast, i mieszczą się w przedziałach:
- w dobrych lokalizacjach – Warszawa                        70-80 euro/mkw/m-c
- w dobrych lokalizacjach – największe miasta            35-70 euro/mkw/m-c
- w dobrych lokalizacjach poza centrum                      18-20 euro/mkw/m-c
- w pozostałych lokalizacjach                                         8-15 euro/mkw/m-c
 
Popyt na kupno dobrze zlokalizowanych lokali handlowo-usługowych, zwłaszcza z wieloletnimi umowami najmu od wielu lat utrzymuje się na wysokim poziomie.
W ścisłych centrach miast oferta na sprzedaż jest znikoma, z uwagi na dużą atrakcyjność inwestycyjną; więcej jest tu lokali do wynajmu. Oferty sprzedaży częściej można znaleźć poza ścisłym centrum, wzdłuż ważniejszych ulic, jak również w nowo powstających osiedlach peryferyjnych.
 
Ceny sprzedaży lokali handlowo-usługowych w najlepszych lokalizacjach są wysokie z uwagi na ich bardzo niską podaż na rynku. W dużych miastach zaczynają się od 10 tys. zł za mkw. i mogą osiągać poziom kilkudziesięciu tysięcy złotych za metr kwadratowy.
W przypadku sklepów osiedlowych w parterach budynków mieszkalnych najczęściej cena sprzedaży metra kwadratowego powierzchni odpowiada cenie metra kwadratowego mieszkania w danym budynku.
 
Najważniejsze kryteria decydujące o cenie sprzedaży lokalu handlowego to:
- lokalizacja,
- bezpośrednia dostępność z ulicy,
- obecność najemcy z umową długoterminową,
- duże witryny dające możliwość ekspozycji towarów bądź reklamowania usług.
 
Oferty przeszacowane, gdzie brak właściwych proporcji pomiędzy ceną a atrakcyjnością lokalizacji, nie znajdują klientów. Przyszły właściciel musi mieć pewność, że najemca będzie osiągał odpowiedni dochód i płacił czynsz. Bardzo niekorzystna jest częsta rotacja najemców.
W okresie spowolnienia rynku, tzn. w latach 2008-2009 bonusem przyciągającym najemcę było często przystosowanie lokalu dla indywidualnych potrzeb najemcy na koszt właściciela, bądź jako rozliczenie w czynszu.
Prognozy dla rynku handlowego wielko powierzchniowego w Polsce są, jak na razie, optymistyczne. Rok 2010 przyniósł wzrost obrotów w handlu i usługach, co przełożyło się na zwiększenie popytu na najem i kupno lokali. Potwierdzają to również plany operatorów centrów handlowych i marketów, przystępujących do budowy nowych obiektów, zwłaszcza w miastach średniej wielkości i rozbudowy już istniejących – w dużych miastach. A wzrost podaży nowej powierzchni, to szansa dla najemców na utrzymanie stabilnego poziomu stawek czynszów.


Leszek Michniak
WGN Nieruchomości