Przyszły członek Unii Europejskiej, wdrażający jej demokratyczne zalecenia, a jednocześnie jedno z niewielu państw, w których armia ma tak wielkie, oficjalne wpływy. Jak się jednak okazuje, jest to również kraj będący w ostatnich latach obiektem zainteresowania coraz większej rzeszy inwestorów, co skutkuje oczywistymi zmianami w strukturze rynku nieruchomości komercyjnych i rezydencjalnych. W niniejszym artykule przedstawiona zostanie charakterystyka poszczególnych segmentów tego rynku oraz możliwe kierunki jego rozwoju.

Rozpoczniemy jednak od krótkiego wprowadzenia w ogólną sytuację ekonomiczną Turcji oraz uwarunkowania prawne, pozwalające cudzoziemcom na nabywanie nieruchomości w tym kraju. Od pięciu lat Turcja może pochwalić się poziomem wzrostu PKB, o jakim niektóre kraje europejskie mogą jedynie marzyć: 7,9 % w 2002 roku, 5,8 % w 2003, 8,9 % w 2004 i wreszcie 7,4 % w roku 2005. Prognozowany przyrost na 2006 rok to obecnie 4,6 % (dane za: Securities.com). Gospodarka turecka zawdzięcza to świetnym wynikom przemysłu wytwórczego, transportowego, turystycznego, budowlanego i komunikacyjnego. Problem stwarza jedynie poziom inflacji. Po znaczącym spadku z 68,5 % w 2001 do 7,5 % w 2005, inflacja ponownie wzrosła do prawie 10 %, jako efekt kryzysu na rynku finansowym w kwietniu 2006. Dotknął on Turcję silniej niż inne wschodzące gospodarki. Do niedawna prawne aspekty tureckiego rynku nieruchomości regulowane były przez dokument z 1934 roku, zmodyfikowany przez ustawę z 27 lipca 2005 (weszła w życie 7 stycznia 2006).  Akt ten opiera się o zasadę wzajemności, zakładającą, że jedynie obywatele państw zezwalających Turkom na zakup własnej ziemi, mogą stać się posiadaczami nieruchomości w Turcji. Najważniejsze punkty tej ustawy stanowią, że:
  a) obcokrajowiec nie może nabyć więcej niż 25 000 m2 ziemi bez specjalnego zezwolenia ze strony tureckiej Rady Ministrów,
   c) obcokrajowcy mogą posiadać jedynie 5/1000 ziemi w każdej z tureckich prowincji.

Ponadto, każdy potencjalny kupiec musi wystąpić z wnioskiem do władz wojskowych o przyznanie mu prawa do nabycia danej nieruchomości, zabudowanej, czy też nie. Ma to na celu stwierdzenie, czy dany teren nie znajduje się w miejscu o szczególnym znaczeniu dla armii, a także czy dana
jednostka jest odpowiednim potencjalnym właścicielem gruntu czy budynku. Nieruchomości dziedziczone nie podlegają takim ograniczeniom.

Tyle tytułem wstępu. Przegląd rynku tureckiego rozpoczniemy od nieruchomości komercyjnych - biur, centrów handlowych i hoteli, aby potem przejść do rynku nieruchomości rezydencjalnych. Skupimy się na przypadku Istambułu, jako że tam lokowana jest większość bezpośrednich inwestycji zagranicznych Turcji. Niemniej istotny jest fakt, iż populacja tego miasta wynosi 15 milionów mieszkańców, to jest 20 % siedemdziesięciopięciomilionowego narodu.

POWIERZCHNIE BIUROWE

Biura klasy A można znaleźć w dziewięciu dzielnicach biznesowych Istambułu: trzy z nich zlokalizowane są na azjatyckim (Kozyatagi, Altunizade i Umraniye), a pozostałe sześć na europejskim brzegu (Levent, Etiler, Maslak, G.Tepe-Sisli-Zincirlikuyu, Taksim i dzielnica  lotniska). W reprezentacyjnym budynku dzielnicy Kozyatagi, Nida Kule, swoje siedziby mają Boston Scientific, Erciyes Boru, Kone i TEB. W Sun Plaza, Maslak, znaleźć można biura Emaar Properties, Deloitte&Touche, Landmark i ST Loader. Z kolei w reprezentacyjnym budynku Leventu, Kanyon, biura wykupiły Euro Hypo, Merill Lynch, IFC, Glencore i Regus. Na liście rezydentów Istambułu znajdują się również PriceWater-House Coopers, HSBC i Dubai Port - firmy ze światowej czołówki biznesu.
Odnotowywany jest znaczny popyt na wysokiej klasy powierzchnie biurowe w europejskiej części miasta, któremu nie towarzyszy jednak podobny poziom podaży. Efektem jest ciągły wzrost czynszów, zarówno dla biur klasy A, jak i B. Jednocześnie wciąż spadają koszty wynajmu w budynkach o niższym standardzie, w nadziei, że to przyciągnie chętnych. Wiele firm uznaje za korzystniejsze rozwiązanie znalezienie siedziby w azjatyckiej części miasta. Przykładem może być dzielnica Kozyatagi, szczególnie atrakcyjna dzięki swojemu położeniu w pobliżu obu głównych arterii komunikacyjnych miasta. Wspomniany już budynek Nida Kule (zdjęcie: poprzednia strona), ukończony w 2004, uznawany jest za jeden z najbardziej prestiżowych adresów w tej dzielnicy. Posiada on 18,520 m2 powierzchni do wynajęcia (z czego 812 m2 na parterze), w cenie ok. 15 $ za m2. Dodatkowym atutem jest 575 miejsc parkingowych. Wśród firm, które zdecydowały się na wynajem powierzchni biurowych w Kozyatagi, można znaleźć P&G, Transcom (obie firmy są głównymi najemcami innego budynku klasy A, Kosifler Plaza - na zdjęciu powyżej), Unilever, BP, Colgate & Palmolive, Shell, Kone, BenQ, Singer, Frito Lay i Boston Scientific. Ogółem w ciągu pierwszych ośmiu miesięcy 2006 roku w Kozyatagi wynajęto ok. 100 000 m2 powierzchni biurowych. Mimo, iż w efekcie koszty gruntów i ceny wynajmu wzrosły, tą dzielnicę Istambułu wciąż uznaje się za pełną inwestycyjnych możliwości - popyt szacuje się na poziomie 30 000 m2. Nie dziwią więc plany wiodącej tureckiej firmy budowlanej, Buyukhanli, która zamierza tam wybudować do 2008 roku biurowiec o powierzchni 14 000 m2. Jedynym problemem jest brak odpowiednich terenów budowlanych, co w najbliższej perspektywie czasowej może doprowadzić do wzrostu kosztów wynajmu obecnych powierzchni biurowych.

Nida Kule, Kozyatagi
Nida Kule, Kozyatagi


Kosifler Plaza, Kozyatagi

CENTRA HANDLOWE

Biorąc pod uwagę ciągły wzrost siły nabywczej społeczeństwa tureckiego, nie dziwi ciągle wzrastająca ilość centrów handlowych, jakie powstały w ostatnich latach w tym kraju. Na rynku tureckim obecni są główni gracze tej branży. Niemiecka Metro Group posiada tam 9 sklepów, 3 w Istambule i po jednym w Izmirze, Ankarze, Bursie, Adanie, Bodrum i Alanyi. Obecnie jest w trakcie inwestowania ok. 300 milionów euro w nowe obiekty i hipermarkety, jakie mają powstać w Turcji do końca 2007 roku. Francuski Carrefour, który od momentu wejścia na ten rynek w 1996 roku zainwestował już ponad miliard $, rozpoczął właśnie budowę wartego 100 milionów euro centrum handlowego, zdolnego pomieścić ok. 200 sklepów. Centrum to powstanie w jednej z dzielnic Istambułu, Merter, i jest promowane jako największa inwestycja firmy poza granicami Francji. Z kolei brytyjskie Tesco nabyło większościowy pakiet udziałów sieci marketów Kipa w listopadzie 2003. Nie należy zapominać również o ECE (posiadającym już 7 hipermarketów w Turcji i otwierającym następny w Eskisehir), Bauhausie (3 hipermarkety w Istambule, planowany kolejny w Ankarze) oraz szwedzkiej IKEI. Otwarła ona swój pierwszy hipermarket w maju 2005 w Umraniye (dzielnica Istambułu), a następnie kolejny w Izmirze. Planowana jest budowa trzech kolejnych centrów do końca 2009 r. Wyróżniającym się budynkiem ostatnich kilku lat jest jednak z pewnością Kanyon Shopping Centre, ukończone w kwietniu tego roku. Menadżerem projektu był Markus Lehto, architektami odpowiedzialnymi za nowatorski design - pracownia Jerde Partnership, inwestorami natomiast Eczacibasi Holding i Real Estate Investment Company. Budynek składający się z 26 pięter, 179 luksusowych apartamentów i 37 500 m2 powierzchni handlowej zlokalizowany został w centrum Leventu. Otwarta przestrzeń handlowa składa się z trzech pięter powiązanych ze sobą, zakrzywionych balkonów, które w razie zimna lub deszczu będą ogrzewane do temperatury 15-30° C przez cały rok. Swoje sklepy po raz pierwszy w Turcji otwarły tam takie marki, jak Hermes, Chanel, Chopard, Swarowski czy Harvey Nichols. Wg autorów projektu nie ma być to jedynie kolejne centrum handlowe, lecz przestrzeń publiczna, w której mieszkańcy Istambułu będą chcieli spędzać czas. Stąd też obecność 9 sal kinowych, zewnętrznego amfiteatru, gdzie odbywać się mają występy na żywo,  ekskluzywnych barów, restauracji i centrum odnowy biologicznej. Nie należy również zapominać o części rezydencjalnej budynku. Wszystkie 179 apartamenty, których ceny wahały się od 200 000 $ do 2 000 000 $, zostały sprzedane na długo przed ukończeniem Kanyon Shopping Centre. Na fakt ten wpłynęło zapewne luksusowe wykończenie wnętrz, własne tarasy dla mieszkańców wyższych pięter, prywatne ogrody dla lokatorów niższych kondygnacji oraz ok. 3 500 m2 wspólnej przestrzeni wypoczynkowej.

    
Kanyon Shopping Centre

HOTELE

Istambuł to miasto szczególnie atrakcyjne pod względem turystycznym, dzięki swojej unikatowej lokalizacji geograficznej oraz ciekawym zabytkom. W ostatnich latach miało również okazję goszczenia wielu wydarzeń na skalę międzynarodową, takich jak Finał Pucharu Ligi Mistrzów UEFA czy Grand Prix Turcji Formuły 1. Przy tych okazjach ewidentny stał się jednak brak wystarczającej liczby pięciogwiazdkowych hoteli. W efekcie inwestorzy i deweloperzy rozpoczęli budowę nowych obiektów tej klasy, zarówno po europejskiej, jak i azjatyckiej części Istambułu. Hotele powstają również poprzez przebudowę budynków zabytkowych. Wyróżniające się pięciogwiazdkowe hotele, otwarte na przełomie 2005/2006 roku to zdecydowanie Ramada Plaza (176 pokoi), World Park Hotel (historyczny budynek giełdy, 172 pokoje) i Radisson SAS Bosphorus Hotel (120 pokoi). Szacuje się, że w przyszłości nowe hotele (potrzebnych jest jeszcze ok. 25 budynków cztero- i pięciogwiazdkowych) otwierane będą poza ścisłym centrum miasta, np. wzdłuż wybrzeża Bosforu. Wśród najbliższych planów inwestycyjnych wymienia się projekt amerykańskiego miliardera, Warrena Buffeta, który miał zakupić w maju 2006 teren budowy Park Hotel w dzielnicy Gumussuyu za 38 milionów $, dubajskiej Tamniyat Group, realizującej wart 600 milionów $ projekt miasta przemysłowego „2050 Ucuzlar Project”, w którego skład ma wchodzić pięciogwiazdkowy Marriot oraz francuskiej grupy Accor, planującej zainwestować ok. 300 milionów euro w 50 hoteli, razem ze swoim tureckim partnerem, firmą Akfen.

 
Radisson SAS Bosphorus Hotel


Ramada Plaza

RYNEK REZYDENCJALNO-APARTAMENTOWY

Turcja jest krajem o zdecydowanie młodym społeczeństwie - połowa obywateli nie skończyła jeszcze 25 roku życia. Według statystyk, co roku ok. 800 000 par pobiera się i szuka własnego domu. Nic więc dziwnego, że popyt na nieruchomości rezydencjalne jest w tym kraju szczególnie wysoki. Koniunkturę nakręca dodatkowo fakt, iż prawie połowa budynków w większości tureckich miast musi zostać odnowiona. Wykonane niedokładnie i ze złej jakości materiałów, grożą powtórką tragedii jaka miała miejsce po trzęsieniu ziemi w sierpniu 1999, kiedy to 500 000 ludzi zostało bez dachu nad głową. Specjaliści obliczają, że do roku 2012 niezbędne jest wybudowanie 6 milionów nowych mieszkań. W Istambule realizowana jest obecnie większa część projektów rezydencjalnych, zarówno tych finansowanych przez rząd, jak i przez prywatnych deweloperów. Co ciekawe, wiele firm inwestuje znaczne środki w kampanie reklamowe, zazwyczaj przeprowadzane jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Konsorcjum Varlibaslar Yapi Sanayi-Teknik Yapi Joint Venture, odpowiedzialne za Uphill Court Project, wydało w ten sposób 7 milionów $ - w efekcie sprzedano 900 mieszkań w ciągu dwóch tygodni. Taki rodzaj postępowania zdaje się również wymuszać szczególnie zacięta konkurencja pomiędzy poszczególnymi firmami budowlanymi. Do ciekawostek zaliczyć należy zwyczaj nadawania poszczególnym projekt obcobrzmiących nazw, takich jak Pelican Hill, Elysium Garden, Selenium Twins czy Sunrise Residence. Produkty zagraniczne są obecnie wyżej cenione w Turcji niż wyroby krajowe i podobnie, zdaniem ekspertów, ma wyglądać sytuacja na rynku deweloperskim. W ciągu najbliższych 10 lat przewiduje się rozwój budownictwa mieszkaniowego na obrzeżach Istambułu. Konkretne lokalizacje nie są wciąż jednak znane - wiele zależy od decyzji władz centralnych co do umiejscowienia trzeciego mostu łączącego brzegi Bosforu. Nie należy również zapominać o zagranicznych inwestorach indywidualnych, zainteresowanych nabyciem domu czy mieszkania w Turcji. Przyciągają ich zwłaszcza niskie ceny. Jeszcze kilka lat temu możliwe było zakupienie domu w Bodrum (znana miejscowość wypoczynkowa) za jedyne 30 000 euro. Obecnie jest to już niemożliwe, jednak 70-100 000 euro za nieruchomość jest wciąż rozsądną ceną dla wielu obywateli Unii Europejskiej. Najwięcej transakcji tego typu dokonywanych jest w Antalyi, Fethiyi i wspomnianym już Bodrum. Do najczęstszych klientów tamtejszych agentów pośrednictwa nieruchomościami należą oczywiście Brytyjczycy, Niemcy, Hiszpanie, Holendrzy oraz obywatele Stanów Zjednoczonych. Szacuje się, że dotychczas zainwestowali oni w ten sposób w Turcji prawie 1,34 miliarda $. Poziom obcej własności nieruchomości jest jednak w tym kraju relatywnie niski, w porównaniu do np. Hiszpanii, dlatego tureckie agencje nieruchomości organizują prezentacje swojej oferty m.in. w Wielkiej Brytanii. Spotykają się one tam ze znacznym zainteresowaniem, co nie dziwi, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości w Zjednoczonym Królestwie. Nie bez znaczenia jest tu również perspektywa przyjęcia Turcji do Unii Europejskiej. Obecnie w regionach Bodrum i Didim mieszka ok. 10 000 obcokrajowców: połowa z nich już posiada nieruchomości w jednej z tych prowincji, a 3 000 oczekuje na pozwolenie na dokonanie zakupu. W samym Bodrum mieszka obecnie ok. 4 000 nie-Turków, z czego 1 000 nabyło dom w mieście bądź pobliskich wioskach. W efekcie rachunki np. za wodę są drukowane zarówno po turecku, jak i po angielsku, przewiduje się również budowę chrześcijańskich cmentarzy i kościołów.

Podsumowując, Turcja okazuje się być rynkiem wielu możliwości. Jest nim zarówno dla dużych firm z branży budowlanej, poszukujących możliwości nowych realizacji inwestycyjnych, jak i dla indywidualnych inwestorów, zainteresowanych kupnem niedrogiego domu wakacyjnego. Pomimo przejściowych, miejmy nadzieję, problemów gospodarczych, perspektywa przyszłego członkostwa w Unii Europejskiej oraz przeprowadzane reformy ekonomiczne stanowią o atrakcyjności rynku tureckiego dla lokowanego tam kapitału zagranicznego. Wskaźniki demograficzne i perspektywy rozwoju tego kraju pozwalają na optymistyczne prognozy co do przyszłości rynku nieruchomości komercyjnych i rezydencjalnych w Turcji.

Agnieszka Durlej
Polska Giełda Nieruchomości