Grunty rolne należą do nieruchomości, których ceny od kilkunastu miesięcy powoli, lecz systematycznie rosną. Jest to zjawisko nietypowe dla obecnego rynku nieruchomości, gdzie głównym trendem jest stabilność cenowa ze skłonnością do spadków.
Popyt i podaż
Jak wynika z analizy WGN Nieruchomości, od początku 2011 roku powoli rośnie popyt na ziemię rolną, zarówno wykorzystywaną do produkcji rolniczej, jak i pod przyszłe inwestycje różnego typu.
W tym pierwszym przypadku preferowane są grunty dobrej klasy I-III, o powierzchni albo 1ha - 6 ha, co pozwala na założenie gospodarstwa rolnego, zgodnie z wymogami powierzchniowymi określanymi przez lokalną gminę, albo duże areały – od kilkudziesięciu do kilkuset hektarów. Podaż takich ofert nie jest duża, ponieważ rolnicy niechętnie pozbywają się dobrej ziemi, a ponadto do każdego hektara gruntu dostają rocznie około 500 zł unijnej dopłaty bezpośredniej, niezależnie od tego, czy ziemia wydaje plony, czy jest tylko utrzymywana w tzw. „dobrej kulturze rolnej”.
Pod inwestycje poszukiwana jest przede wszystkim ziemia w niższej klasie IV-VI, co zwiększa możliwość późniejszego jej przekwalifikowania na budowlaną. Na przestrzeni ostatniego roku wzrosło zainteresowanie terenami o powierzchni 20-30 ha pod budowę farm wiatrowych. W tym przypadku nie jest wymagane odrolnienie gruntu, ponieważ wiatraki, pomimo wymaganego pozwolenia na budowę, można lokalizować na polach uprawnych i łąkach. Niezbędnym warunkiem jest natomiast zachowanie strefy ochronnej w stosunku do zabudowy mieszkalnej. Konieczne jest też występowanie wiatrów o odpowiedniej sile i częstości, czyli tzw. wietrzność terenu.
Częściej jednak inwestorzy poszukują gruntów w obrębie aglomeracji miejskich lub w ich bliskim sąsiedztwie, które nadawałyby się pod budownictwo mieszkaniowe. Z kolei sąsiedztwo dróg, a zwłaszcza głównych szlaków komunikacyjnych przyciąga inwestycje przemysłowe i usługowe.
Ceny
Ceny gruntów rolnych dobrej klasy I, II i III na rynku wtórnym są zróżnicowane w zależności od podaży na lokalnym rynku, wielkości działki, ukształtowania terenu, dostępności dojazdu. Średnio jednak sprzedający liczą sobie obecnie 25 – 30 tys. zł za hektar.
Taniej jest w przypadku ziemi niższej klasy, tzn. IV (pochodzenia mineralnego), V i VI. Można ją kupić już za 11 – 15 tys. zł za hektar. W tym przypadku na ostateczną cenę duży wpływ ma przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w studium do planu, jeżeli takie dokumenty są aktualne na danym terenie. Gdy dopuszcza się możliwość przekwalifikowania z funkcji rolnej na budowlaną, cena może być wyższa, zwłaszcza, jeżeli właściciel przed sprzedażą podzielił większy teren na mniejsze działki po około 1 – 5 tys. mkw.
Co o tym GUS i Agencja Nieruchomości Rolnych?
Z danych opublikowanych przez GUS wynika, że w I kwartale 2011 roku średnia cena gruntu rolnego w Polsce, w transakcjach zawieranych bezpośrednio przez rolników, wynosiła 19,4 tys. zł za hektar i wzrosła o 9,5% licząc rok do roku.
Z kolei Agencja Nieruchomości Rolnych w swoim raporcie podała, że grunty rolne sprzedane z zasobów państwowych w I kwartale 2011 osiągnęły średnią cenę 15 157 zł za hektar, natomiast w II kwartale średnia cena wzrosła o 10,3% do poziomu 16 721 zł za hektar.
Najwyższe ceny osiągnięto w województwach: mazowieckim – 27,5 tys. zł/ha, śląskim i opolskim – 25 tys. zł/ha oraz kujawsko-pomorskim – 24 tys. zł/ha. Najtaniej ziemię sprzedano w województwach: lubelskim – 10,3 tys. zł/ha i lubuskim – 10,8 tys. zł/ha.
Inwestycja w ziemię rolną jest opłacalna w obecnym czasie, zwłaszcza, gdy weźmie się pod uwagę, że już w 2016 roku, czyli za niespełna 5 lat, rynek gruntów będzie otwarty dla cudzoziemców. Można wówczas spodziewać się wzrostu popytu, ponieważ ziemia rolna w Polsce jest zdecydowanie, 3-4 razy tańsza niż w innych krajach Unii Europejskiej, gdzie hektar kosztuje średnio 10 - 18 tys. euro.
Warto też prześledzić dane z powszechnego spisu rolnego, które pokazują, że obszar gruntów wykorzystywanych pod uprawy rolnicze maleje: od 2002 roku zasób ziemi rolnej w Polsce zmniejszył się o 1,4 miliona hektarów i obecnie wynosi około 15,5 miliona ha.
Wniosek – czy warto inwestować – nasuwa się sam!
Małgorzata Battek
Analityk rynku WGN Nieruchomości