Właśnie minęło półtora roku od wejścia w życie rozporządzenia Ministra Infrastruktury zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. z 2009 r. Nr 205, poz. 1584), wprowadzającego zasadę nieograniczonego oświetlenia dziennego mieszkań.
 
W dniu 19 grudnia 2009 r. weszło w życie rozporządzenie zakazujące właścicielom budynków mieszkalnych, ich zarządcom i spółdzielniom, wywieszania nowych wielkoformatowych reklam na budynkach mieszkalnych. Jednak dla reklam już istniejących wprowadzono osiemnastomiesięczne vacatio legis. Oznacza to, że wszystkie reklamy, które w jakikolwiek sposób ograniczały światło dzienne w budynkach mieszkalnych, powinny były zniknąć do 19 czerwca 2011 roku.
 
Rozporządzenie zostało wydane po sporach indywidualnych użytkowników lokali mieszkalnych ze wspólnotami mieszkaniowymi i spółdzielniami, które, upatrując wysokich korzyści finansowych z najmu powierzchni elewacji zewnętrznych budynków, podejmowały uchwały w tym zakresie. Trudno odmówić racji lokatorom, którzy z powodu olbrzymich reklam, skarżyli się na brak dziennego światła, skutkujący m. in. zwiększeniem wydatków na energię elektryczną, zaduch w mieszkaniu czy silne sztuczne oświetlenie reklamowe zakłócające nocny mir. Z drugiej strony były wspólnoty mieszkaniowe, które chcąc zwiększyć budżet, wykonywały prawa zarządcze w zakresie tzw. zwykłego zarządu i podejmowały uchwały zwykłą większością głosów, wbrew woli tych lokatorów, których instalacja urządzenia reklamowego najbardziej ograniczała.
 
Spory w sądach
We wrześniu 2010 roku Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił apelację powódki, która pozwała swoją wspólnotę mieszkaniową za podjęcie uchwały zezwalającej na instalację urządzenia reklamowego zasłaniającego okna mieszkańców. Powódka w pozwie domagała się ochrony swoich dóbr osobistych, ochrony prawa do prywatności, nietykalności mieszkania oraz wypoczynku. Z kolei wspólnota mieszkaniowa argumentowała, że budynek jest w bardzo złym stanie technicznym, a środki finansowe uzyskane w ten sposób były jedynym sposobem na pozyskanie kapitału na remont tej kamienicy.
 
Sąd przychylił się do twierdzeń pozwanej wspólnoty, bowiem w jej działaniach nie było elementu bezprawności. Wspólnota podejmując omawianą uchwałę, działała w granicach prawa, a twierdzenie w tym wypadku jednego członka wspólnoty nie może być silniejsze przeciw pozostałym. Wprawdzie Sąd dał wiarę powódce w zarzutach, że reklama była uciążliwa, ale w przedstawionej sytuacji nie można twierdzić, że doszło do naruszenia dobra osobistego. Sąd zwrócił natomiast uwagę, że właściwą drogą prawną w podobnych sytuacjach, powinno być powództwo w sprawie stwierdzenia nieważności uchwały wspólnoty.
Szerokim echem odbiła się sprawa, w której lokatorka jednej z warszawskiej kamienic, na której zawieszona była wielkoformatowa reklam, wycięła w niej dziurę aby mieć dostęp do światła, w skutek czego została oskarżona o zniszczenie cudzego mienia.
 
Zasada nieograniczonego oświetlenia dziennego mieszkań
Te, i wiele innych podobnych sytuacji dały asumpt do zmiany rozporządzenia w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, które swym zakresem objęło również warunki, które mają zapewnić oświetlenie dzienne w mieszkaniu, przez które należy rozumieć zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego, przy czym obie te przesłanki muszą być spełnione łącznie.
 
Zgodnie z wprowadzonymi zmianami, budynek mieszkalny wielorodzinny powinien być użytkowany w sposób zapewniający nieograniczanie oświetlenia dziennego mieszkań. Jest to kolejny krok przewidziany w tym rozporządzeniu wpływający na ograniczenie korzystania przez właściciela ze swojej własności, przy czym pozostałe ściślej dotyczą kwestii bezpieczeństwa przy użytkowaniu instalacji budynkowych. Jest to ograniczenie w prawie korzystania ze swojej własności, które gwarantuje właścicielowi art. 140 kodeksu cywilnego, które to prawo może być ograniczone tylko ustawą bądź może wynikać z zasady współżycia społecznego. Wydaje się, że w tym przypadku nie mamy do czynienia z żadną z tych przesłanek.
 
Instalowanie reklam w sytuacjach dozwolonych
Z treści przywołanego przepisu wynika, że instalowanie urządzeń reklamowych ograniczających dostęp do dziennego światła jest zabronione tylko na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych. Stąd nie ma żadnych ograniczeń przy wieszaniu takich reklam, zasłaniających dzienne światło na budynkach jednorodzinych i wszystkich tych, które nie spełniają funkcji mieszkalnych, np. na budynkach przemysłowych, usługowych, akademikach i wszystkich innych, które nie są przeznaczone do stałego pobytu ludzi i prowadzenia samodzielnego gospodarstwa domowego.
Na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych mogą być instalowane urządzenia i nośniki reklamowe oraz inne urządzenia niezwiązane z użytkowaniem budynku lub mieszkania, pod warunkiem, że nie ograniczają oświetlenia dziennego mieszkania.
 
Kolejnym sposobem na ominięcie zakazu wieszania reklam wielkoformatowych na budynkach mieszkalnych, może być próba zainstalowania takiego urządzenia reklamowego, które nie będzie stanowić ograniczenia w dostępie do dziennego światła. Być może w niedługim czasie w centach miast na budynkach mieszkalnych zobaczymy reklamy z wyciętymi w sposób fabryczny otworami na okna. Taka reklama, w rozumieniu prawa budowlanego, nie będzie stanowić ograniczenia w dostępie do dziennego oświetlenia.
 
W tym miejscu warto zaznaczyć, że zamierzeniem wprowadzonych zmian, nie była poprawa estetyki polskich miast, a jedynie ochrona praw lokatora, związanych z korzystaniem przez niego z mieszkania. Centra miast w dalszym ciągu mogą być zaśmiecone reklamami.
Użytkowanie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z naruszeniem zasady nieograniczonego oświetlenia dziennego jest dopuszczalne w wyjątkowych warunkach, do których zaliczymy wykonywanie robót budowlanych dotyczących elewacji tego budynku.
Zapewne wielu właścicieli mieszkań, będzie próbować ominąć ten zakaz, wywieszając reklamy na rusztowaniach ustawionych wokół tych budynków, twierdząc, że trwają roboty budowlane.
 
Zgodnie z prawem budowlanym przez roboty budowlane należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego, przy czym poprzez budowę należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. 
Wykonywanie robót budowlanych jest szczegółowo regulowane przez przepisy ustawy prawo budowlane także w zakresie czasu ich trwania. Co do zasady można je rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu do budowę. Jednakże pozwolenia na budowę nie wymaga m. in. wykonywanie robót budowlanych polegających na remoncie istniejących obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych (z wyjątkiem obiektów wpisanych do rejestru zabytków), dociepleniu budynków o wysokości do 12 m czy instalowaniu tablic i urządzeń reklamowych.
 
Kary finansowe
Maksymalna wysokość mandatu nałożonego za nieprzestrzeganie prawa budowlanego, czyli m. in. naruszenie omawianej zasady nieograniczonego dostępu do światła dziennego, wynosi 500 zł. Jest rzeczą wątpliwą, by kara finansowa w takiej wysokości mogła odstraszyć właścicieli budynków bądź ich zarządców od instalowania reklam w sposób sprzeczny z przepisami rozporządzenia w spawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, bowiem koncerny reklamowe w największych polskich miastach oferują wynagrodzenia nierzadko sięgające kilkudziesięciu tysięcy złotych. By można było nałożyć karę w wysokości 10 tysięcy złotych na zarządcę budynku lub 50 tysięcy złotych na spółdzielnie mieszkaniowe, muszą zostać wyczerpane wszystkie środki administracyjne.
 

W mojej ocenie zakaz wywieszania reklam wielkoformatowych na budynkach mieszkalnych zasłaniających dzienne światło w lokalach mieszkalnych jest dobrą drogą, co do zasady, do całkowitego zakazu wywieszania tego typu reklam w centrach miast. Źródłem takich zakazów nie powinno być jednak prawo budowlane. Jego szersze zastosowanie powinno płynąć z przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym w randze ustawy. Wprawdzie rady gmin posiadają taką możliwość w postaci opracowywania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, ale czynią to rzadko, częściej w mniejszych miejscowościach turystycznych bądź uzdrowiskowych.

Robert Naborczyk

źródło: Property Journal  8-9/2011