Najpowszechniejszym modelem inwestycji jest zakup dobrze „rokującego na przyszłość” mieszkania pod wynajem. Nie dotyczy to jedynie osób szukających lokaty środków pieniężnych, wiele osób dysponujących zdolnością kredytową, kupuje mieszkania zabezpieczone pod hipotekę i ze środków uzyskanych z wynajmu spłaca zadłużenie w banku. W optymistycznym wariancie po 20 latach kredytobiorca cieszy się z posiadania własności mieszkania, które po spłacie kredytu może przynosić całkiem niezły dochód, a nawet stać się jedynym środkiem utrzymania. Wracając jednak do meritum każdy, kto decyduje się udostępnić odpłatnie innej osobie swoją nieruchomość, powinien, a wręcz musi, zabezpieczyć się przed ewentualnymi negatywnymi skutkami takiej decyzji, pisemnie. Dobrze przygotowana umowa nie zagwarantuje nam pomyślnego wynajęcia, ale skutecznie zabezpieczy roszczenia w razie ewentualnego sporu sądowego.
            Do samego zawarcia umowy najmu naszemu kontrahentowi wystarczy dowód osobisty oraz numer NIP. Z kolei my, jako wynajmujący powinniśmy oprócz tego dysponować tytułem prawnym do przedmiotowej nieruchomości. Nieodosobnione są przypadki, gdy strony decydowały się na zawarcie umowy, a po wpłaceniu zaliczki dochodziło do niemałego rozczarowania, gdy pojawiał się prawdziwy właściciel zdziwiony zastanym stanem rzeczy.
 
Umowa najmu jest regulowana przez przepisy Kodeksu cywilnego art. 659-692, z czego art. 680-692 dotyczą szczegółowo kwestii związanych z najmem lokalu. Przede wszystkim każda umowa najmu powinna określać wszystkie istotne postanowienia podmiotowe i przedmiotowe. Poniżej postaram się wskazać i omówić najważniejsze jej punkty.
Podstawowe informacje, jak data i miejsce zawarcia umowy oraz dokładne oznaczenie stron umowy: właściciela mieszkania (wynajmującego) oraz najemcy. W umowie powinny, oprócz imion, nazwisk i adresów, znaleźć się numery dowodów osobistych oraz NIP-ów. Przy opisie przedmiotu najmunależy wskazać: adres mieszkania, oznaczyć jego status prawny (np. przez podanie nr księgi wieczystej), ilość pięter w budynku oraz na którym znajduje się przedmiotowy lokal, ilości pomieszczeń, z których się składa i ich charakter, czyli funkcje, jakie spełnia. Ponadto opis dodatkowych instalacji, czy do lokalu przynależy balkon, miejsce parkingowe lub garaż. I wreszcie trzeba zaznaczyć w umowie, jaka jest powierzchnia mieszkania. Istotne jest aby podać cel jakiemu wynajmowany lokal ma służyć, w praktyce najczęściej jest to zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, ale równie dobrze może to być miejsce wykonywania pracy.
Kolejnymi istotnymi elementami, często najbardziej problematycznymi, są kwestie finansowe. Przede wszystkim ustalenie wysokości czynszu. Jasne i klarowne określenie sposobu zapłaty oraz terminu, w jakim pieniądze mają trafić do wynajmującego, powinny skutecznie zapobiec niedomówieniom. Podobnie, jak ustalenie kto ponosi inne opłaty mieszkaniowe,jak prąd, woda, energia cieplna, gaz, opłaty administracyjne, fundusz remontowy i wywóz nieczystości. Co do zasady, opłaty na które najemca nie ma wpływu ponosi wynajmujący. Może jednak dojść do sytuacji, że korzystający z mieszkania nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub usług, wówczas obowiązek zapłaty spoczywa na właścicielu, a ten może żądać zwrotu poniesionych kosztów od wynajmującego.
 
Prawa i obowiązki stron umowy
Właściciel ma prawo wymagać od najemcy utrzymywania lokalu we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym. Najemca winien przestrzegać regulaminu porządku domowego, w tym także dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku (np. windy osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów). Gdyby najemca chciał dokonać poważniejszych zmian w mieszkaniu, jak np. zmiana ustawień ścianek działowych lub przebudowa balkonów, powinien uzyskać pisemną zgodę właściciela. Najemca nie może czynić w mieszkaniu zmian sprzecznych z umową.
Co do zasady, drobne naprawy w czasie trwania umowy najmu obciążają lokatora, skutki poważniejszych awarii powinny być usunięte na koszt wynajmującego. Lokatorzy zobowiązani są do informowania wynajmujących o wszystkich awariach i szkodach wymagających napraw, które powinien wykonać właściciel lokalu. W szczególności dotyczy to m.in. napraw instalacji wodociągowej, gazowej, elektrycznej, a także podłóg i tynków. Gdyby najemca w sposób rażący i uporczywy nie stosował się do reguł porządku domowego, wynajmujący może skorzystać z uprawnienia do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.
 
Kolejną kwestią jest zapis o możliwości podnajmu mieszkania. I tu w zależności od tego z kim pertraktujemy, warto zastanowić się nad udostępnieniem tego rozwiązania, w szczególności, gdy decydujemy się wynająć mieszkanie studentom. Podpisując umowę z jedną osobą, czynimy ją stroną i w zasadniczy sposób upraszczamy późniejsze kontakty w sprawie mieszkania. Tak ustalony najemca powinien mieć możliwość podnajmu, gdyż w ten sposób może prawnie zabezpieczyć swoje interesy względem innych lokatorów. Jest to w praktyce tym wygodniejsze, że najemca nie musi się mieszać w ewentualne spory między lokatorami, a te są bardzo częste.
Do umowy powinny zostać załączone protokoły przekazania i odbioru przedmiotu najmu. Protokół przekazania mieszkania powinien w szczegółowy sposób opisywać mieszkanie, elementy wyposażenia, stan liczników, oraz wskazywać wszelkie braki i sposób ich usunięcia. Protokół odbiorustanowić będzie podstawę do końcowego rozliczenia się stron i zwrotu kaucji. Powinien zawierać datę zwrotu lokalu oraz opis wszelkich usterek, stanu zużycia mieszkania, odpis liczników. Prawidłowo przeprowadzony odbiór może stanowić podstawę do zdopingowania wynajmującego do usunięcia przedmiotów nie objętych spisem oraz do pozostawienia mieszkania w czystości. Co istotne, najemca jest zobowiązany zwrócić mieszkanie w stanie niepogorszonym. Pamiętać należy, że roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy ulegają przedawnieniu wraz z upływem roku od dnia zwrotu mieszkania.
            Dobrym sposobem na zabezpieczenie ewentualnych roszczeń jest ustanowienie kaucji. Zwykle jest to 1,3-krotny czynsz najmu. Kaucja nie może przekroczyć 12-krotności czynszu za dany lokal. Po zakończeniu najmu wynajmujący ma obowiązek zwrotu kaucji w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu przez najemcę, oczywiście po potrąceniu wszystkich swoich należności. Gdy umowa nie stanowi inaczej, zwracana kaucja podlega waloryzacji odpowiednio do wartości czynszu, np. bazowa stawka czynszu po trzech latach najmu wzrasta o 40% w skali miesiąca, wówczas to należy zwrócić 140% wpłaconej wcześniej kaucji.
            Umowa powinna określać czas trwania najmu. Stosownie bowiem do treści art. 660 k.c.: "Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony". Należy jeszcze wyjaśnić, że umowa stanie się bezterminową, gdy po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca nadal będzie używał lokalu, za zgodą wynajmującego. Wówczas, przyjmuje się, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony (art. 674 k.c.). Jeżeli strony umówią się, że umowę spiszą na 10 lat, wówczas po upływie tego terminu stanie się ona umową na czas nieoznaczony (art. 661 k.c.). Dla bezpieczeństwa zaleca się, aby umowę spisywać na czas określony, np. trzy lata, a następnie sukcesywnie ją przedłużać.
Czas trwania umowy ma zasadnicze znaczenie np. przy ewentualnym wypowiedzeniu umowy przez jedną z stron. W przypadku umowy zawartej na czas nieoznaczony, terminy wypowiedzenia wskazane są w art. 673 § 2 oraz w art. 688 KC. Jeżeli zaś czas trwania najmu jest oznaczony i strony nie przewidziały w umowie innych możliwości wypowiedzenia, wówczas umowa będzie trwała aż do dnia w niej wskazanego. Oczywiście jest możliwość rozwiązania umowy za pisemnym porozumieniem stron. Istnieją też wyjątki, dające prawo wynajmującemu do odstąpienia od umowy, gdy najemca np. nie płaci czynszu, zakłóca porządek domowy, dewastuje lokal lub podnajmuje mieszkanie bez zgody właściciela. Wyjątkami dającymi prawo wynajmującemu do wypowiedzenia umowy są np. sytuacje, gdy wady najętego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników, albo osób u niego zatrudnionych.
 
Udostępnianie mieszkanie właścicielowi
Wynajmujący nie może wtargnąć do mieszkania pod nieobecność najemcy. Jest to rezultat konstytucyjnego prawa każdego człowieka do nienaruszalności mieszkania. I od tej zasady przewidziane są wyjątki. Właściciel może, w razie awarii wywołującej szkodę lub grożącej bezpośrednio powstaniu szkody, wejść do mieszkania nawet, gdy najemca nie wyrazi na to zgody. Wymaga to wówczas asysty funkcjonariusza policji lub straży miejskiej, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej, także przy jej udziale.
Kończąc należy wyraźnie podkreślić, że strony mają prawo do dowolnego ustalania punktów umowy, które będą korzystały z pierwszeństwa nad powyżej opisanymi zasadami.
 
Innym, zapomnianym trochę sposobem na prawną regulację stosunku zbliżonego do najmu jest instytucja użyczenia. Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, na bezpłatne używanie, przez czas oznaczony lub nieoznaczony oddanej mu w tym celu rzeczy (por. art. 710 kc). Stromi w takim stosunku prawnym są użyczający (komodant) oraz biorący (komodatoriusz). Zobowiązanym do spełnienia świadczenia jest tylko użyczający. Umowa użyczenia nie wymaga żadnej szczególnej formy, a u jej podstaw (w założeniu) leży bezinteresowność, dobroczynność lub chęć bezpłatnego wynagrodzenia.

Nie bez powodu ten krótki opis użyczenia znalazł się w tym artykule. Ta alternatywna w stosunku do najmu instytucja prawna ma jedną, bardzo poważną zaletę. Otóż przy wynajmowaniu mieszkania musimy zdecydować, w jakiej formie i wysokości będziemy odprowadzać podatek od dochodu uzyskanego z wynajmu. Od umowy użyczenia z jej swoistego charakteru nie trzeba odprowadzać podatku. Powyższe, czyni bardzo atrakcyjną dla właściciela nieruchomości chcącego prawnie uregulować obecność osoby trzeciej na swojej własności.

 

Artur Rostocki

źródło: Property Journal  nr 4-5/2011