Biura WGN
CENTRALA WGN
RYNEK MIESZKANIOWY
Popyt
W I kwartale 2005 roku w całej Polsce utrzymywał się stały wysoki popyt na zakup mieszkań, zarówno z rynku wtórnego, jak i pierwotnego. W porównaniu z analogicznym okresem 2004 roku, nastąpił średnio 68-procentowy wzrost liczby klientów kupujących. Popyt wzrósł gwałtownie w okresie bezpośrednio poprzedzającym przystąpienie Polski do UE, ustabilizował się w miesiącach letnich, by od października 2004 znowu powoli piąć się w górę.
Zwiększenie popytu na zakup mieszkań ma przyczynę w dużej dostępności i różnorodnej ofercie kredytów hipotecznych. Z analizy transakcji przeprowadzonych w WGN w ciągu ostatnich 6 miesięcy wynika, że 83% kupujących skorzystało z dofinansowania kredytem bankowym. Dofinansowanie to obejmowało średnio 52% ceny zakupu.
źródło: WGN
1. Cena transakcyjna sprzedaży mieszkań 2-pokojowych w popularnym standardzie, z rynku wtórnego, marzec 2005.
Zmieniły się preferencje klientów co do wielkości najchętniej kupowanych mieszkań. Jeszcze do połowy 2004 roku poszukiwane były małe mieszkania 1- i 2-pokojowe; natomiast od jesieni 2004 - mieszkania 2- i 3-pokojowe o powierzchni użytkowej 40-65 m2, w dobrej lokalizacji tzn. w centrum miasta lub w zielonym osiedlu blisko centrum, komfortowe, w nowym budynku albo wybudowanym po 1995 roku w technologii tradycyjnej, na piętrze od 1 do 4, czyli w budynku średnio wysokim, z księgą wieczystą, z balkonem lub loggią, z garażem lub bezpiecznym miejscem parkingowym, z łatwo dostępną komunikacją miejską.
Podaż takich idealnych mieszkań była i jest ograniczona, zwłaszcza nowych, ze względu na coraz mniejszą liczbę lub brak nowych przedsięwzięć deweloperskich w centrach dużych miast. Tak więc, równie dobrze sprzedawały się mieszkania o parametrach zbliżonych do tego ideału - w centrach dominowały mieszkania z rynku wtórnego, natomiast w dzielnicach poza ścisłym centrum i na obrzeżach miast - przede wszystkim z rynku pierwotnego oraz wtórnego.
Na drugim miejscu pod względem popytu uplasowały się kawalerki zlokalizowane w centrach miast lub też w pobliżu wyższych uczelni.
Ze względu na relatywnie wysoką cenę nowych, większym zainteresowaniem kupujących cieszyły się mieszkania używane, nawet wymagające remontu, z możliwością negocjowania niższej ceny. W przypadku małego lokum nakłady na modernizację nie są wysokie, a zwracają się poprzez wynajem. Wg danych WGN, 64,5% w tym czasie zakupionych małych mieszkań przeznaczono na wynajem.
Najmniejszy popyt był na duże mieszkania 4- i 5-pokojowe w budynkach z lat 70- i 80-tych ubiegłego wieku oraz mieszkania przedwojenne o niskim standardzie. Mieszkania takie są bardzo trudne do sprzedaży pomimo relatywnie niskich cen 1 m2.
Nowym zjawiskiem w ostatnich kilku miesiącach na rynku wtórnym jest powoli rosnące zainteresowanie zakupem nowych (tzn. wybudowanych po 2000 roku) mieszkań 4-pokojowych w popularnym standardzie.
źródło: WGN
2. Ceny ofertowe sprzedaży domów o pow. uż. 100-200 m2, w przeciętnych lokalizacjach, rynek wtórny, kwiecień 2005.
W dużych miastach Polski obserwuje się stały, chociaż powolny wzrost popytu na mieszkania o podwyższonym standardzie oraz apartamenty. Jednak największa koncentracja tego typu budownictwa nadal występuje w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdyni, Sopocie, Zakopanem.
Podobnie jak w poprzednim okresie, nie występuje zjawisko zwiększonego zakupu mieszkań przez obywateli innych państw.
Podaż
W kwietniu 2005 r. w WGN proporcja ofert sprzedaży wszystkich mieszkań do ofert kupna wynosiła 8,6:1. Jednak w przypadku mieszkań małych 1-pokojowych proporcja ta wyniosła 3,1:1, a dla mieszkań 2- i 3-pokojowych 2,2:1. W niektórych dużych miastach, takich jak Poznań i Gdynia, małych mieszkań okresowo brakowało w ofercie, co skłaniało sprzedających do prób zawyżania cen - jednak zbyt drogie mieszkania nie znajdowały nabywców.
W przypadku dużych mieszkań 4- i 5-pokojowych, a zwłaszcza w budynkach z lat 70-
i 80-tych XX w. i o niskim standardzie, podaż przewyższała popyt 16,2-krotnie.
Ceny
Ceny mieszkań są raczej stabilne. W okresie od października 2004 do marca 2005 ceny mieszkań 2 i 3-pokojowych uległy podwyżce średnio o 3%.
Jeżeli podaż nowych mieszkań na rynku pierwotnym nie będzie się zwiększała, to do końca 2005 roku może dojść do stopniowego, nawet 10-procentowego wzrostu cen, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
Decydujący wpływ na wysokość ceny mieszkania ma: ilość pokoi (powierzchnia), lokalizacja, standard, kondygnacja w budynku.
RYNEK DOMÓW
Podaż, popyt, ceny
Rynek sprzedaży domów jest od ponad 3 lat bardzo stabilny. W większości dużych miast podaż przewyższa popyt nieco ponad dziesięciokrotnie, co wpływa hamująco na wzrost cen ofertowych. W odczuciu potencjalnych kupujących ceny domów postrzegane są, jako wysokie.
Podobnie, jak w poprzednim okresie, utrzymuje się popyt na tanie domy do remontu w rejonach podmiejskich, do 30 km od centrum, w przyjaznym otoczeniu i krajobrazie. Jednak podaż takich ofert jest niewielka.
Zainteresowanie klientów budzą również nowe (wybudowane do 5 lat wstecz) komfortowe domy, zrealizowane w nowoczesnych technologiach, o powierzchni użytkowej150 - 200 m2, na działkach 900 - 1500 m2, pod warunkiem posiadania niewygórowanej ceny. Takie obiekty znajdują się najczęściej w lokalizacjach peryferyjnych, znacznie oddalonych od centrów miast, gdyż w prestiżowych willowych osiedlach z tradycjami brak najczęściej wolnych działek i terenów.
Obserwuje się brak zainteresowania budową domu przez indywidualnego odbiorcę, co skutkuje zdecydowanym spadkiem obrotów na rynku działek budowlanych. Zakup gotowego obiektu od dewelopera lub na rynku wtórnym jest tańszy średnio o 17% od prowadzenia indywidualnej budowy oraz pozwala uniknąć żmudnego i długotrwałego procesu inwestycyjnego.
źródło: WGN
3. Ceny ofertowe wynajmu mieszkań w dużych miastach Polski, kwiecień 2005.
RYNEK WYNAJMU MIESZKAŃ
W ciągu minionego półrocza podaż znacznie przekroczyła popyt. Podaż kawalerek w średnim lub niskim standardzie zwiększyła się około czterokrotnie. Jednak nie ma na nie już tak dużego popytu, ponieważ obecnie podstawowym wymogiem znalezienia najemcy jest zapewnienie mu wysokiego standardu mieszkania.
W dużych miastach, w których ulokowały swoje zakłady produkcyjne międzynarodowe koncerny, np. we Wrocławiu, od maja 2004 roku największym popytem cieszą się komfortowe apartamenty oraz 3-pokojowe mieszkania o podwyższonym standardzie, w pełni umeblowane, z kompletnie wyposażoną nowoczesną kuchnią i łazienką. Bardzo duże znaczenie ma położenie w spokojnej dzielnicy, w bliskim sąsiedztwie parków i terenów rekreacyjnych albo w ścisłym centrum miasta, w prestiżowej bezpiecznej lokalizacji. Najemcami są przede wszystkim pracownicy i kadra zarządzająca przedstawicielstw zagranicznych firm i koncernów. Podaż takich mieszkań, zwłaszcza apartamentów, oprócz Warszawy, jest niedostateczna.
Drugą znaczącą grupę najemców stanowią młodzi ludzie, studenci oraz młode małżeństwa. Ta grupa jest zainteresowana kawalerkami oraz małymi 2- i 3- pokojowymi mieszkaniami w dobrym standardzie, ale o niewygórowanym czynszu. Mieszkań takich brakuje, gdyż wynajmujący, pomimo znacznej nadpodaży na rynku i pustostanów, są często mało elastyczni w negocjacjach. Skutkuje to dużą rotacją najemców, którzy poszukują tańszego lokum.
Małgorzata Battek
Dział Analiz Rynku WGN
