Przypomnijmy, że w grudniu 2009 na jednego kupującego przypadało aż 12 ofert sprzedaży. Obserwując ożywiony ruch na rynku w ostatnich miesiącach, można spodziewać się, w ostatecznym bilansie roku, jeszcze większej równowagi podaży i popytu.
Za stymulatory popytu należy uznać stopniowe złagodzenie przez banki kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych, popularność programu „Rodzina na Swoim”, a także otwartość sprzedających na negocjacje cenowe wobec nadpodaży mieszkań.

Natomiast w segmencie drogich mieszkań – apartamentów utrwaliła się zdecydowana nadpodaż w proporcji 11 ofert sprzedaży na jedną kupna. Ma to jednak swoją dobrą stronę dla kupujących, którzy mogą spodziewać się spadków cen ofertowych i większych możliwości negocjowania.
Więcej za mniej, czyli czego szukają kupujący

Podobnie jak w poprzednich latach, w bieżącym roku najchętniej kupowano lokale 2-pokojowe, w standardzie popularnym, zarówno nowe, jak i używane. Zmiany, jakie pojawiły się w 2010 roku w tendencjach popytowych, to:
-powrót  zainteresowania mieszkaniami w blokach z wielkiej płyty, pod warunkiem atrakcyjnej lokalizacji, dobrego standardu i niewysokiej ceny,
-wzrost popytu na mieszkania 3-pokojowe, zwłaszcza o mniejszej powierzchni,
-zdecydowany spadek popytu na kawalerki, które uważane są za zbyt drogie w stosunku do komfortu, jaki oferują.

Podsumowując, można powiedzieć, że duży wpływ na ostateczne decyzje kupujących miało kryterium całkowitej ceny mieszkania – przy porównywalnej cenie wybierano częściej trzy pokoje o małej powierzchni, niż dwa większe.



Wykres. Zmiany w strukturze popytu na rynku mieszkaniowym w latach 2007 – 2010, opracowanie WGN


W biurach WGN obserwujemy już od około dwóch lat aktywność sporej grupy inwestorów indywidualnych, którzy kupują po kilka mieszkań w jednej lokalizacji, przeprowadzają hurtowo prace wykończeniowe lub remontowe, co pozwala obniżyć koszty, a następnie – po wyposażeniu w dobrym standardzie – odsprzedają z zyskiem. Jest to odpowiedź na zapotrzebowanie rosnącej grupy klientów nastawionych zdecydowanie na kupno lokalu do natychmiastowego zamieszkania.
Co dalej?
Prognoza na najbliższą przyszłość to umiarkowany optymizm; ceny mieszkań powinny być stabilne w związku z lekką nadpodażą, co jest normalnym zjawiskiem na dojrzałym rynku. Na większości lokalnych rynków jeszcze w bieżącym roku deweloperzy rozpoczęli nowe budowy, chociaż w ograniczonym stopniu, z uwagi na wciąż ostre kryteria udzielania kredytów inwestycyjnych.
W związku z zapowiedzią rządu ograniczenia, prawdopodobnie od drugiego kwartału 2011 roku, programu „Rodzina na Swoim” tylko do rynku pierwotnego, w pierwszym półroczu nowego roku można spodziewać się nasilonego popytu na mieszkania spełniające wymogi cenowe tego programu. Powinni to wziąć pod uwagę sprzedający, zwłaszcza ci, którym zależy na szybkiej transakcji, a nie mogą zdecydować się na obniżkę zawyżonej ceny.
W ostatnich tygodniach roku niepokój budzą informacje o planowanych przez Ministerstwo Sprawiedliwości zmianach w ustawie o księgach wieczystych i hipotekach, zakładających obciążanie hipotek nowo wybudowanych mieszkań częścią długu dewelopera. Tak więc, kupujący spłacałby własny kredyt i inwestora. Z kolei banki miałyby kłopot z odzyskiwaniem długu z jednej hipoteki od dwóch wierzycieli. Miejmy nadzieję, że ten absurdalny pomysł nie zostanie wprowadzony w życie, chociaż byłby to bodziec do podejmowania szybszych decyzji o nabyciu mieszkania z rynku pierwotnego, jeszcze przed obowiązywaniem ustawy.


Małgorzata Battek,

Analityk rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkalnych WGN,
Członek Rady Polityki WGN Redaktor Naczelna „Property Journal”