Zacznijmy od tego, czym jest hipoteka. To ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na nieruchomości (domy, mieszkania itp.) a także na wybranych prawach (na przykład własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu). Hipoteka służy do zabezpieczenia wierzytelności, by w razie takiej ewentualności wierzyciel mógł dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości objętej hipoteką.

Istnieją trzy rodzaje hipoteki, w zależności od wskazanych sposobów na ich powstanie. Pierwsza to hipoteka umowna, stanowiąca najczęściej zabezpieczenie kredytu mieszkaniowego. Kolejna jest hipoteka ustawowa, która powstaje z mocy prawa i nie wymaga wpisu do księgi wieczystej. Ostatnim rodzajem jest interesująca nas hipoteka przymusowa. Ten rodzaj hipoteki cechuje fakt, że nie powstaje ona na mocy umowy (na przykład pomiędzy kredytobiorcą a bankiem), ale na podstawie złożonego przez wierzyciela wniosku, który posiada dołączony tytuł uprawniający do prowadzenia egzekucji. Co to oznacza? Że aby powstała hipoteka przymusowa, zgoda właściciela danej nieruchomości (na przykład mieszkania albo domu), nie jest wymagana. Co więcej, hipoteka przymusowa może zostać ustanowiona na wskazanej nieruchomości wbrew woli jej właściciela.

Co jest wymagane, aby ustanowić hipotekę przymusową? Przede wszystkim wierzyciel musi posiadać wspomniany wcześniej tytuł egzekucyjny (na mocy art. 109 i nast. ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece). To właśnie on stanowi podstawę, aby dokonać wpis w księdze wieczystej bez zgody właściciela obciążonej nieruchomości.

Co więc stanowi taki tytuł egzekucyjny? Jak wskazuje przepis z art. 777 Kodeksu Postępowania Cywilnego, może to być na przykład prawomocne, albo podlegające natychmiastowej wykonalności orzeczenie sądu. Tytuł egzekucyjny może także powstać na podstawie ugody zawartej przed obliczem sądu. Taki tytuł mogą stanowić także ugody, które z mocy ustawy muszą zostać wykonane na drodze egzekucji sądowej. Tytuł wykonawczy może również powstać na mocy prawomocnego orzeczenia referendarza sądowego lub ugody z mediatorem.
Kolejnym sposobem na uzyskanie tytułu wykonawczego do ustanowienia hipoteki przymusowej jest akt notarialny, w którym osoba będąca dłużnikiem dobrowolnie poddała się egzekucji. Akt taki musi obejmować obowiązek zapłaty należności w postaci pieniężnej.

Hipoteka przymusowa może zostać uzyskana także w inny sposób. Można ją uzyskać na podstawie postanowienia sądu albo prokuratora. Może ona także powstać na podstawie decyzji administracyjnej, nawet jeżeli decyzja nie jest ostateczna, o ile oczywiście stanowią tak przepisy szczególne. Hipoteka taka może zostać także ustanowiona na mocy zarządzenia zabezpieczenia szczegółowo określonego przepisami o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.
Hipotekę przymusową można wreszcie uzyskać na podstawie dokumentu zabezpieczenia, o którym mowa jest w art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 11 października 2013 r., dotyczącej wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych (Dz. U. poz. 1289). Stosowny dokument wystawiany jest przez państwo członkowskie. Należy dołączyć go do wniosku o podjęcie środków mających na celu zabezpieczenie należności pieniężnych.

Jak widać na podstawie powyższych przykładów, istnieje wiele sposobów na to, aby uzyskać hipotekę przymusową. To, w jaki sposób taka hipoteka zostanie ustanowiona, zależy od indywidualnej sytuacji.

Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN