Eksperci z JLL opracowali raport o tytule „Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce. Podsumowanie 2018, trendy 2019”, który stanowi bardzo dobre podsumowanie sytuacji na rynku w 2018 roku. Jak czytamy w raporcie ekspertów JLL:
„Ograniczona dostępność działek inwestycyjnych pociągnęła za sobą wzrost ich cen. Dodatkowo, wraz z pogarszającą się ofertą atrakcyjnych terenów w centralnych lokalizacjach w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście, zmniejszeniu uległa różnica średnich cen względem cen tego typu terenów w Warszawie”.

Wspomniany w raporcie wzrost cen rzeczywiście dało się zaobserwować. Ceny za metr kwadratowy gruntów inwestycyjnych według analityków WGN poszybowały w górę w największych, najbardziej znaczących pod kątem inwestycyjnym lokalizacjach. Inwestorzy, którzy do tej pory wybierali pozawarszawskie lokalizacje ze względu na oszczędności, przestali odczuwać wyraźną różnicę w cenie. Z tego względu część z nich zdecydowała się na realizację swoich projektów w bardzo dobrych lokalizacjach np. w Trójmieście lub Krakowie, zamiast w mało atrakcyjnych rejonach w stolicy kraju.
Eksperci z JLL zwracają uwagę na fakt, że: „Niektórzy inwestorzy starali się kompensować niedobór atrakcyjnych terenów inwestycyjnych większą otwartością na trudniejsze projekty. Chętnie analizowali tereny wymagające realizacji wyburzeń, działań remediacyjnych, przebudowy i restaurowania zabytkowych obiektów w konsultacji z konserwatorem, czy uwzględniania w koncepcji pomników przyrody”.

Ubiegły rok w segmencie gruntów inwestycyjnych obfitował w wiele różnorodnych inwestycji. Powstało wiele obiektów o charakterze biurowym, a także magazynów, hal i centrów logistycznych. Inwestorzy podjęli się także kilku dużych projektów dotyczących budowy obiektów handlowych.

Bieżący, 2019 rok kontynuuje wzrost cen za działki, nie jest on jednak już tak bardzo dynamiczny, jak ubiegły rok. Na rynku przybywa interesujących projektów. Największym zainteresowaniem wśród inwestorów w dalszym ciągu cieszy się Warszawa, jednak przybywa także projektów w innych miastach, głównie Trójmieście, Krakowie czy Wrocławiu.
Na realizację projektów decydują się nie tylko krajowi inwestorzy. Wielu zagranicznych graczy także dostrzega w naszym kraju bardzo duży potencjał. W bieżącym roku rozpoczęto realizację kolejnych inwestycji o charakterze biurowym. Wieżowce, biurowce i apartamentowce powstają przede wszystkim w dużych polskich miastach.

Specjalne Strefy Ekonomiczne, m.in. katowicka, łódzka, wałbrzyska, czy pomorska, zwracają uwagę inwestorów planujących realizację dużych projektów logistycznych. Właśnie w tych miejscach powstaje wiele hal i magazynów. Wiele projektów znajduje swoich najemców jeszcze przed oddaniem obiektu do użytku, a to potwierdza duże zapotrzebowanie na tego typu nieruchomości.
Specjalne Strefy Ekonomiczne (SSE) przyciągają inwestorów, gdyż realizacja projektów na ich terenie wiąże się z kilkoma zaletami. Przede wszystkim inwestor uzyskuje zwolnienie z podatku dochodowego od dochodu z działalności prowadzonej na terenie SSE i określonej w zezwoleniu do wysokości od 15 do 50% kwalifikowanych nakładów inwestycyjnych lub dwuletnich kosztów pracy nowo zatrudnionych pracowników. Inwestor uzyskuje też wsparcie administracyjne ze strony spółek zarządzających SSE w kwestiach prawnych i organizacyjnych, które wiążą się z realizacją inwestycji.

Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce ma się dobrze i wszystko wskazuje na to, że do końca roku możemy spodziewać się bardzo niewielkiego wzrostu cen w atrakcyjnych lokalizacjach. Być może stawki przestaną iść w górę za rok, jednak obecnie są to jedynie luźne prognozy. W 2019 roku w dalszym ciągu rozpoczynać będzie się sporo inwestycji, ponieważ póki co dostępne są jeszcze atrakcyjne lokalizacje. Inwestorzy muszą mieć jednak na uwadze, że ich liczba z miesiąca na miesiąc będzie maleć.

Warto również zwrócić uwagę na zwiększającą się atrakcyjność gruntów inwestycyjnych zlokalizowanych przy nowo realizowanych trasach szybkiego ruchu. Możliwości inwestycyjne w bliskim sąsiedztwie dotychczasowych głównych węzłów komunikacyjnych, na przykład na Bielanach Wrocławskich i okolicach, stale się zmniejszają, między innymi z powodu niewystarczającej wielkości działek, utrudnień związanych z infrastrukturą i bardzo wysokich cen ofertowych. Zamiast kupować tereny o wielkości maksymalnie 5-10 hektarów w drogich lokalizacjach, inwestorzy coraz chętniej poszukują możliwości inwestycyjnych w miejscowościach, które do tej pory były znacznie mniej interesujące, między innymi na trasie S5: Rawicz, Żmigród i Prusice w województwie dolnośląskim należą do jednych z bardziej perspektywicznych lokalizacji, ale wyłącznie pod warunkiem wzmożonego zaangażowania lokalnych samorządów, które zechcą wesprzeć rozbudowę infrastruktury, a jednocześnie będą potrafiły wykorzystać atuty związane z bliskością nowych węzłów komunikacji drogowej.

Duży przemysł zresztą już od dłuższego czasu wyprowadza się z dużych ośrodków miejskich. Stara zabudowa produkcyjna i magazynowa wymaga ciągłej modernizacji i rozbudowy, na co niekoniecznie starcza już miejsca. Łatwiej wdrożyć nowe rozwiązania technologiczne przy dostępności większej powierzchni zabudowy, nawet jeśli inwestor planuje częściowo wykorzystanie odpowiednio tańszych hal namiotowych.
Walorem lokalizacji „zainwestowanych” w małym albo średnim stopniu jest także możliwość dokupienia sąsiednich gruntów w celu rozbudowy istniejącej już infrastruktury logistycznej czy produkcyjnej. Jest to zachęcające zarówno dla firm zajmujących się produkcją czy usługami, jak i dla inwestorów na rynku deweloperskim w segmencie hal i magazynów.

Jeśli chodzi o deweloperów powierzchni biurowych, ich inwestycje w dalszym ciągu ograniczają się do największych miast. Biurowce budowane obok drugiego łatwo znajdują klientelę wśród największych potencjalnych najemców planujących na przykład zwiększenie zatrudnienia w lokalnych oddziałach.
Najbardziej spektakularnymi przykładami rozszerzenia działalności na rynku wrocławskim były umowy najmu zawarte z deweloperami przez Nokię w dwóch biurowcach przy skrzyżowaniu ulic Na Ostatnich Groszu, Legnickiej i Lotniczej i nowojorskiego potentata na międzynarodowych rynkach finansowych BNY Mellon, który podpisał kontrakt z Echo Investment na nową siedzibę w biurowcu Sagittarius Business House przy ulicy Suchej 2. Wcześniej Bank of New York Mellon otworzył wrocławski oddział w biurowcu położonym przy sąsiedniej ulicy. Nawiasem mówiąc, skomercjalizowany biurowiec Sagittarius Business House został sprzedany przez Echo w 2018 roku.

Konkurencyjność działek położonych w promieniu nawet 100-150 kilometrów od największych ośrodków miejskich jest zatem olbrzymia. Mimo to nie brakuje podmiotów gospodarczych, które nadal wiążą swoją przyszłość z największymi ośrodkami w Polsce. Zapotrzebowanie na nowe inwestycje w Warszawie, Wrocławiu czy Krakowie nie maleje, o czym świadczą zapytania ofertowe klientów na rynkach komercyjnych. To, czy faktycznie udaje się znaleźć nieruchomości, które odpowiadają założeniom inwestycyjnym klientów, jest już kwestią weryfikacji dostępnych na rynku ofert sprzedaży oraz toku rozmów i negocjacji.
Na atrakcyjności zyskują gotowe już hale z zapleczem biurowo-socjalnym, które przy rosnących kosztach realizacji nowych inwestycji mają szansę powodzenia u części potencjalnych nabywców. Stale wzrasta zainteresowanie nieruchomościami komercyjnymi w centrach miast, przede wszystkim w segmencie powierzchni biurowych i centrów handlowych.

Poza kilkoma wyjątkami, większość dużych firm deweloperskich na rynku mieszkaniowym ma już na swoim koncie przynajmniej kilka inwestycji biurowych i komercyjnych. I2 Development, Archicom, a zwłaszcza Echo Investment, od kilku lat uważniej przygląda się możliwościom komercjalizacji gruntów biurowych i usługowych. Liderem wśród polskich firm jest zdecydowanie kielecki deweloper Echo Investment, w którego portfolio znalazło się sporo nowych biurowców, centrów i pasaży handlowych i gruntów przeznaczonych na inwestycje komercyjne.
Sytuacja na rynku mieszkaniowym obecnie skłania deweloperów do rozszerzenia oferty mieszkaniowej, trudno jednak przewidzieć, jak długo jeszcze będzie trwała hossa na rynku mieszkaniowym. Wskaźniki statystyczne pokazują w dalszym ciągu, że zapotrzebowanie na mieszkania i domy raczej nie będzie słabło. Dane opublikowane w IV kw. 2018 r. przez GUS wykazują, że na 1000 mieszkańców przypada 376 mieszkań, podczas gdy średnia unijna wynosi 435-440 mieszkań na 1000 mieszkańców. Powierzchnia mieszkalna na jednego mieszkańca również pozostaje mniejsza w Polsce niż w pozostałych, najbardziej rozwiniętych gospodarczo państwach UE i EWG.

Jednocześnie dynamicznie wzrasta migracja ludności. Wiąże się to z rozwojem ośrodków akademickich, przyjazdem studentów na zagraniczne wymiany w Polsce, a także z zapotrzebowaniem na nieruchomości mieszkalne dla pracowników delegowanych do naszego kraju. Konflikty polityczne i wojenne na Ukrainie także znajdują przełożenie na polski rynek nieruchomości, zarówno w segmencie wynajmów, jak i w segmencie sprzedaży.

W związku z tym nie słabnie siła inwestycji deweloperskich, które stale zwiększają swoją wartość. Najwięcej zyskali ci deweloperzy, którzy dokonali zakupu kilka lub kilkanaście lat temu. Obecnie za grunty inwestycyjne w topowych lokalizacjach we Wrocławiu trzeba zapłacić nawet 2000-2500 zł netto za 1 m2 PUM, podczas gdy przed 2016 rokiem ceny były znacznie niższe i zazwyczaj nie wynosiły więcej niż 1000 zł netto / m2 PUM, a w przypadku największych powierzchniowo działek pod zabudowę wielorodzinną w obrębie centrum Wrocławia cena za 1 m2 terenu wynosiła 700-800 zł netto i mniej niż 500 zł netto / m2 PUM.

Z punktu widzenia inwestorów sytuacja na rynku gruntów inwestycyjnych stale się polepsza. Jednocześnie trzeba pamiętać, że wzrasta koszt realizacji, w tym między innymi ceny usług i podwykonawstwa, transportu, utrzymanie pracownika, oskładkowanie działalności gospodarcze, a także mediów, przede wszystkim energii elektrycznej.

Jednak poziom zainteresowania działkami inwestycyjnymi cieszy, ponieważ inwestycje komercyjne, podtrzymując czy wręcz zwiększając poziom zatrudnienia w regionie, generują wzrost łącznej wartości usług i popyt na towary i usługi o coraz lepszej jakości, w tym także na nowe nieruchomości mieszkaniowe.

Jarosław Wójtowicz / Starszy Analityk WGN
oraz Magdalena Paluch / Redaktor naczelna Komercja24.pl