Deweloperzy są w coraz gorszej sytuacji. Prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich Jarosław Szanajca nie ukrywa, że branżę czekają nie lada problemy. Z każdym kolejnym miesiącem analizy przygotowane przez portale ogłoszeniowe i firmy doradztwa kredytowego informują o kolejnym spadku cen nieruchomości. Analitycy, którzy niegdyś wieszczyli "taniej nie będzie" dziś kompletnie zamilkli bądź przyznają się do błędu. A przecież "Gazeta Finansowa" już blisko półtora roku temu pisała o nadchodzących problemach. 20-proc. spadki
Indeksowi WIG-Deweloperzy bessa przypisana jest od samych jego narodzin w połowie 2007 r. - mówi Bartosz Stawiarski z Wealth Solutions: Równolegle do pikujących giełdowych wycen emitentów kompletnie stanęła sprzedaż nowych lokali, powodując nawisy podażowe, pogarszając wyniki finansowe, wymuszając zejście z zawyżonych marż i dochodzące do 20 proc. spadki cen metra kwadratowego. Mając na uwadze nadal wysokie, w relacji do zarobków, ceny - trudności w dostępie do kredytu oraz recesyjne otoczenie makroekonomiczne, należy się spodziewać dalszych kilkunastoprocentowych przecen zanim zagości stabilizacja - tłumaczy Stawiarski.
Dziś banki straszą kredytobiorców renegocjacją umów kredytowych. Spekulanci, którzy kupili mieszkanie na cenowej górce dziś liczą straty. Indeks WIG-Deweloperzy od szczytu hossy do jesieni ub. roku stracił 85 proc., po czym zapadł w konsolidację. Ostatnio jednak widać na giełdzie nieśmiałe ruchy w górę poszczególnych spółek (JWC, Dom Development), a nawet całkiem sporą spekulację (Orco, Immoeast) wynoszącą walory o kilkadziesiąt procent w górę. Taka przecena to niewątpliwie duża okazja dla funduszy inwestycyjnych, a te jak się dowiedzieliśmy od naszych informatorów, bacznie obserwują indeks deweloperów.

Powrót normalności

Zachowanie kursów akcji nie jest tożsame z automatycznym i nagłym ożywieniem na rynku nieruchomości z racji immanentnej bezwładności procesów gospodarczych oraz cykli kredytowych - mówi Bartosz Stawiarski. Pobożne życzenia wiecznie rosnących cen zweryfikował kryzys, którego niezaprzeczalną i pozytywną cechą jest zdolność do oczyszczania rynku z poprzednich wypaczeń - dodaje.

Szansa dla banków

Kłopoty deweloperów to szanse innych przedsiębiorstw na fuzje, przejęcia lub tanie wykupy gruntów, a na końcu tego "łańcucha pokarmowego" są banki, które de facto całą tę spekulacyjną bańkę finansowały - tak po stronie producentów jak i po stronie klientów. Czy zyskają więc na kryzysie w branży? Tu zdania są podzielone. Faktem jednak jest, że dla niektórych instytucji finansowych może to być okazja do taniego przejęcia atrakcyjnych gruntów w centrach dużych miast.

Może być gorzej!

Emil Łobodziński, analityk Investors TFI Mówi się, że na rynku deweloperów mogą nastąpić przejęcia - zwłaszcza spółek, które posiadają atrakcyjne tereny bądź mają już wybudowane mieszkania w dobrym miejscu. Pojawiają się jednak dwa pytania: jakie będzie źródło finansowania i kto będzie przejmującym. W pierwszej kolejności zainteresowani przejęciem powinni być inni deweloperzy. W sytuacji braku akcji kredytowej środki na przejęcie mogą pochodzić właściwie tylko z gotówki, jaką spółka zgromadziła. Prawda jest taka, że niewielu deweloperów posiada wystarczający poziom środków pieniężnych. Emisja akcji przy obecnej sytuacji rynkowej najpewniej nie zakończyłaby się sukcesem. Przejęć mogłyby dokonywać także banki w stosunku do deweloperów niemogących spłacić kredytów. Wydaje się jednak, że banki nie będą chciały tego robić, zwłaszcza że one także nie byłyby w stanie sprzedać wybudowanych mieszkań.
Podstawowym zagrożeniem dla deweloperów jest obecnie znaczące zmniejszenie akcji kredytowej ze strony banków. Uniemożliwia to zarówno podejmowanie nowych inwestycji, jak i podwyższanie standardu już istniejących (ze standardu deweloperskiego do pełnego wykończenia). Co więcej, w najbliższych latach - czyli 2009 - 2011 - już zaciągnięte kredyty trzeba będzie spłacić. Spółki, które nie sprzedadzą wybudowanych mieszkań, prawdopodobnie staną na granicy upadłości.


Artur Skoneczko
Gazeta Finansowa