Decyzje Rady Polityki Pieniężnej związane z systematycznym podwyższaniem stóp procentowych oraz wzrost marż kredytowych, zaburzyły dotychczasową równowagę między popytem a podażą w nieruchomościach. Tylko w I połowie 2008 roku główna stopa referencyjna WIBOR 4-krotnie zmieniła swoją wartość do poziomu 6,0 p.p. W połączeniu z marżą kredytową, dało to średnie oprocentowanie kredytów w PLN w wysokości 6,5-8%.

Część banków w obawie przed odzyskującą moc złotówką, zrezygnowała również z kredytowania w walutach obcych (CHF), co w przypadku wielu kredytobiorców było jedyną szansą na uzyskanie finansowania na miarę własnego portfela. Czynniki te już z początkiem roku obniżyły dynamikę sprzedaży mieszkań. W największych miastach Polski wynagrodzenie kredytobiorcy niezbędne do uzyskania pozytywnej rekomendacji banku (zdolności kredytowej) oraz umożliwiające zakup średniej wielkości lokalu (ok. 50 mkw.) musiało kształtować się na poziomie ok. 4 tys. netto (np. Warszawa - 5.2 tys., Poznań - 5 tys., Kraków - ok. 4.8 tys., Wrocław - 4.1 tys., Gdańsk - 4 tys.).

Kup mieszkanie, auto gratis

Nadpodaż zawładnęła krajowym "przemysłem" nieruchomości i wtargnęła drastycznie w działalność deweloperską. Przedsiębiorstwa budowlane zaangażowane w realizację rozpoczętych już inwestycji spotkały się z brakiem zainteresowania na swoje mieszkaniowe produkty, a dostrzegalne spowolnienie gospodarcze z miesiąca na miesiąc atakowało finansową stronę tej działalności. Opóźnienia związane z zakończeniem budów oraz niechęć banków do kredytowania branży deweloperskiej, uznanej za branżę wysokiego ryzyka, zmusiły przedsiębiorstwa do konsolidacji swych sił, niekiedy w bardziej dramatycznych sytuacjach ogłoszenia upadłości oraz wstrzymania zaplanowanych już dużo wcześniej inwestycji budowlanych.

Walka o względy nabywców w tym okresie rozegrała się więc na polu właściwie gotowych do oddania lokali, w dobrych lokalizacjach i z ciekawą infrastrukturą. Ożywienie po stronie popytu widoczne na początku II połowy roku było wynikiem promocyjnych upustów cen, darmowych garaży czy też gratisowych samochodów, wszystko z myślą o redukcji strat związanych z ewentualnym niepowodzeniem przedsięwzięcia. Zauważalny stał się również podział rynku nieruchomości - jego rozwarstwienie na segment popularny oraz mieszkań o podwyższonym standardzie, czy też budownictwa rodzinnego (podmiejskie osiedla domów jednorodzinnych, zabudowa bliźniacza), gdzie obserwowany był wzrost zainteresowania i jednocześnie cen.

Wielka stabilizacja

I połowa 2008 roku również była okresem rekordowym, jeśli chodzi o liczbę zaoferowanych do sprzedaży mieszkań (rynek pierwotny). W samej Warszawie oddano do użytku ponad 16 tys. lokali, ale dla porównania w Krakowie ponad 7.5 tys., we Wrocławiu 5.3 tys., w Poznaniu i Krakowie kolejno 3.5 i prawie 2.5 tys. Pod koniec 2008 roku wartość ta w całej Polsce osiągnęła poziom ponad 165 tys. (80% więcej niż w analogicznym okresie 2007 r.). Wysokie tempo wzrostu podaży nie zmienia jednak faktu, że nadal zapotrzebowanie na te dobra "luksusowe", czyli mieszkania w naszym kraju, to rząd wielkości ok. 1.5 mln lokali.

Barierą w realizacji marzeń o własnym M są nadal oczywiście ceny nieruchomości, niejednokrotnie znacznie przeszacowane. Rok 2008 był w tym przypadku okresem ich stabilizacji i chociaż nieznacznych, ale jednak korekt. Rosnąca podaż i zanikający okresowo popyt wymusiły zmiany w sposobie myślenia deweloperów oraz sprzedawców z rynku wtórnego. Nasycenie rynku i wyczekiwanie na zmiany cenowe, jak również te związane z zawirowaniami na rynku kredytów hipotecznych (obniżany przez banki poziom LTV, rosnące marże) udowodniły, że przy podejmowaniu decyzji o inwestycji lokalowej czas działa na korzyść kupujących.

Wielkomiejskie promocje

Z analiz rynku wynika, że ceny spadły w roku 2008 średnio o ok. 10 procent. Nie były to spektakularne spadki, ale okazało się, że mieszkania taniały w przeważającej większości dużych polskich miastach, gdzie ceny zostały najsilniej zawyżone w okresie boomu. Należały do nich przede wszystkim Kraków, Poznań i Rzeszów, w których to procentowa zmiana cen osiągnęła pułap 8-9%. W stolicy nieznacznie obniżyła się wartość mkw. o zaledwie 1,8%, ale uwzględniając fakt, że umieszczone w tabeli wartości odnoszą się do cen ofertowych, można spekulować, że ceny transakcyjne (wynegocjowane przez kupujących) mogły w niektórych przypadkach sięgać nawet 15-20%. W mniejszych aglomeracjach takich jak Bydgoszcz, Białystok, oraz na Pomorzu - Gdynia, Sopot, Szczecin ceny się nie zmieniły lub nieznacznie wzrosły. Mieszkania w popularnych nadmorskich miejscowościach podrożały nawet o 3,5-6%, w Białymstoku - stolicy województwa podlaskiego, oraz w Bydgoszczy różnica w cenach wyniosła ok. 1% na korzyść sprzedających.

więcej interia.pl

Sebastian Saliński