Blisko 10,7 miliona właścicieli domów posiada negatywny bilans kapitału własnego ulokowanego w swoich domach. Tak zwane “pożyczki pod wodą” są dużą przeszkodą na drodze odnowy na rynku nieruchomości w Stanach Zjednoczonych, ponieważ wiele z nich kończy się niewypłacalnością i nieruchomości te ponownie zasilają i tak już bardzo zagęszczony rynek wtórny. Ceny w ostatnich latach spadły tak nisko, że 5,3 miliona właścicieli domów spłaca kredyty hipoteczne, które są o 20% wyższe niż obecna wartość ich domów.

Większość właścicieli nieruchomości w dalszym ciągu posiada “equity” w swoich domach i prawie 24 miliony nie ma żadnego zadłużenia, według danych biura statystycznego. Negatywny bilans kapitału własnego jest dużym zagrożeniem dla rynku pożyczkowego, jak również w poważnym stopniu ogranicza mobilność społeczeństwa ze względu na trudności przy sprzedaży, a szczególnie w sytuacjach, gdy praca zmusza do przeprowadzki.

Eksperci twierdzą, że ryzyko niedotrzymania zobowiązań płatniczych jest najwyższe, gdy zadłużenie kredytobiorcy przekracza 120% wartości jego domu. Problemy pożyczkowe dotyczą nie tylko bezrobotnych. W ubiegłym roku około 600 tys. kredytobiorców przestało spłacać swoje zadłużenie, pomimo, że ich zdolności płatnicze wcale się nie zmieniły. Przyjrzyjmy się bliżej małżeństwu ze Scottsdale w Arizonie. Obydwoje pracujący, 4 lata temu kupili dom jednorodzinny za 650 tys. dolarów w bogatej okolicy, na przedmieściach Phoenix. Byli przekonani, że zrobili doskonały interes wpłacając 20% wkładu własnego, a resztę sfinansowali biorąc 30-letnią pożyczkę. Jednak od tego czasu wartość nieruchomości w okolicach Phoenix spadła około 50%. Ich dom dzisiaj jest warty nie więcej niż 375 do 420 tysięcy dolarów.                                     

 Miliony rodzin amerykańskich znalazło się w podobnej sytuacji, kiedy ich zadłużenie hipoteczne przewyższa wartość ich domów. Rodziny te borykają się z dylematem; czy kontynuować dalsze spłaty, czy oddać klucze do banku. Rodziny te nie są pod żadną presją wywłaszczenia, jednak często muszą sięgać do swoich oszczędności, aby być na bieżąco ze swoimi spłatami miesięcznymi. Ze względu na brak kapitału w swojej nieruchomości, nie posiadają oni żadnego luksusu manewru w przypadku choroby lub utraty pracy. Stawia ich to w pozycji i możliwości szybkiej utraty domu, ponieważ nie mogą liczyć na szybką sprzedaż i za wystarczającą cenę, aby w całości wywiązać się ze swoich zobowiązań finansowych w stosunku do banku. Tylko duży wzrost cen domów – co raczej jest niemożliwe w najbliższych miesiącach – mógłby odwrócić ten trend i przywrócić nadzieję dla milionów dotkniętych zadłużeniem rodzin amerykańskich. 

Wielu zadłużonych właścicieli rozkłada ręce i zadaje pytanie; czy warto kontynuować spłaty, czy może korzystniej będzie oddać klucze do banku i zachować pozostałe oszczędności na przyszłość. W wielu wypadkach najpierw powinno się upewnić, czy mieszka się w stanie, gdzie prawo zabrania ścigania dłużnika za deficyt w niespłaconym długu, tzw. “deficiency judgment”.  Oznacza to, że w niektórych stanach bank czy kredytodawca ma prawo ściągać zaległe długi z pozostałego majątku właściciela, jeżeli odebrany dom zostanie sprzedany poniżej wartości pożyczki. Jeżeli np. pożyczka wynosiła 400 tys. dolarów, bank w procesie “foreclosure” odebrał dom i sprzedał go na rynku wtórnym za 200 tysięcy, bank może, i w niektórych stanach ma prawo, ściągać na drodze sadowej deficyt w wysokości 200 tys. dolarów.

Prawo w większości stanów zabrania tego typu praktyk, dlatego też dla wielu najlepszym i najprostszym rozwiązaniem staje się odesłanie kluczy do kredytodawcy, oczywiście jeżeli przezwycięży się emocjonalne przywiązanie do domu czy mieszkania. Wielu znawców tematu twierdzi, że ta emocjonalna więź słabnie proporcjonalnie do spadku cen i wartości nieruchomości. Gdy cena domu spadnie poniżej 75% wartości zadłużenia, więź ta przestaje istnieć. Może to być dodatkowym problemem dla wielu banków, gdyż przewiduje się, że do końca 2011 roku następne 7 milionów domów będzie “foreclosed”, czyli odebranych przez banki.

Bank zawsze wychodzi z założenia, że jeżeli kredytobiorca pracuje i jego zdolność płatnicza zasadniczo się nie zmieniła, to pożyczka będzie spłacana nawet, jeżeli wartość nieruchomości spadła o połowę. Natomiast kalkulujący kredytobiorca, myślący strategicznie, w wielu przypadkach dochodzi do wniosku, że jedynym i najlepszym rozwiązaniem jego sytuacji finansowej jest oddanie kluczy i rozpoczęcie wszystkiego od nowa.

Wystarczy, że tylko 1 milion kredytobiorców przyjmie tę strategię, a odbije się to bardzo negatywnie na całym rynku pożyczek hipotecznych i oddali jakikolwiek proces odnowy na rynku nieruchomości.

John Budz, Realty Executives, USA

źródło: Property Journal nr 4-5/2010