Według raportu “Real Trend Housing Market”, sprzedaż domów w grudniu ubiegłego roku wzrosła o 17,1% w porównaniu z rokiem 2008. Wzrost ten nastąpił pomimo braku “pośpiechu” ze strony kupujących, ponieważ tzw. kredyt podatkowy został nie tylko przedłużony do kwietnia bieżącego roku, ale też został udostępniony i poszerzony również dla kupujących po raz wtóry. Jeszcze większą niespodzianką był wzrost cen o przeszło 0,6% - pierwszy taki wzrost od przeszło 4 lat.

Każdy region zanotował wzrost aktywności na rynku sprzedaży, a szczególnie północno-wschodnie wybrzeże, gdzie sprzedaż w grudniu 2009 roku wzrosła o przeszło 29,8% w porównaniu z rokiem 2008. Środkowo-zachodnie stany zanotowały wzrost sprzedaży o przeszło 19,2%, zaś średnia cena domów wzrosła o przeszło 2,1% w tym rejonie. Są to najlepsze notowania od roku 2005. Na południu Stanów Zjednoczonych ceny w grudniu 2009 wzrosły średnio o 0,9% w porównaniu z rokiem 2008. Jedyny spadek cen nastąpił w północno-wschodnich rejonach, gdzie ceny spadły o 1,3% w porównaniu z poprzednim rokiem.
“Chociaż wskaźniki sprzedaży w grudniu 2009 były o wiele niższe w porównaniu z rokiem poprzednim, to sam fakt, że każdy region zanotował dwucyfrowy wzrost aktywności i umiarkowany wzrost cen, świadczy o tym, że sytuacja na rynku nieruchomości powoli się stabilizuje”, oświadczył Steve Murray, wydawca i autor “Real Trends”. Większość specjalistów przewidywała spadek sprzedaży w grudniu, a już absolutnie nikt się nie spodziewał wzrostu cen na rynku.

Innymi czynnikami stymulującymi rynek nieruchomości mogły być wzrastające stopy procentowe w ostatnich miesiącach, co powodowało pośpiech w podejmowaniu decyzji kupna, jak również wzrastający wskaźnik “przystępności” kupna dla wielu potencjalnych nabywców. Trzeba jednak wziąć pod uwagę fakt, że czwarty kwartał 2008 i pierwszy kwartał 2009, to okres bardzo niskiej aktywności na rynku sprzedaży, wiec listopadowe czy grudniowe wskaźniki, chociaż bardzo pozytywne i napawające optymizmem, są w pewnym sensie zawyżone, ponieważ są porównywane do wskaźników jednego z najgorszych okresów podczas ostatniej dekady.

Co przyniesie rok 2010?
Wielu ekspertów przewiduje spowolnienie aktywności na rynku mieszkaniowym w nadchodzących miesiącach, aczkolwiek zapoczątkowany trend zwyżkowy powinien trwać i być kontynuowany w najbliższym okresie. Początek roku to historycznie okres niskiej aktywności na rynku sprzedaży, jednak przedłużenie kredytu podatkowego dla pierwszy raz kupujących oraz poszerzenie tej oferty dla innych do końca kwietnia bieżącego roku, powinny bardzo pozytywnie wpłynąć na aktywność rynkową. Pozytywne wiadomości nadchodzą również z rynku pierwotnego. Ostatnie sondaże i badania potwierdzają, że amerykański konsument spostrzega zachodzące zmiany z dozą coraz większego optymizmu i poważnie myśli o budowie czy kupnie nowego domu. Konsumenci zaczynają czuć coraz pewniej, że najgorsze na rynku pracy już jest za nimi. W ostatnich miesiącach we wszystkich rejonach Stanów podaż domów na rynku sprzedaży drastycznie spadła, a szczególnie w takich miastach jak Boston, Sacramento, San Diego czy San Francisco.
Ceny domów i mieszkań również powoli się stabilizują. Ostatnie badania pokazują, że w listopadzie ubiegłego roku indeks cenowy wzrósł o 0,2% w porównaniu do października. Wskaźnik ten jednak był o 5,3% niższy w porównaniu z rokiem 2008 i aż 29% poniżej poziomu z roku 2006. W Las Vegas ceny wzrosły o 0,1% w porównaniu z poprzednim miesiącem, ale w dalszym ciągu średnie ceny są o 56% poniżej poziomu z roku 2006.

Sytuacja na rynku pracy i stopy procentowe będą mieć największy wpływ na koniunkturę na rynku nieruchomości w najbliższym okresie wiosennym, a więc tradycyjnie w miesiącach największego ruchu na rynku sprzedaży. Obecny trend zwyżkowy będzie bardzo trudno utrzymać bez znacznej i odczuwalnej poprawy na rynku pracy, gdzie wskaźnik bezrobocia wynosi około 10,5%. Dodatkowym zagrożeniem jest lawina dalszych “foreclosures”, które będą zalewały rynek, a co z kolei spowoduje dalszy spadek cen. W Miami na Florydzie ok. 28% kredytobiorców zalega ze spłatami miesięcznych rat, albo ich domy czy mieszkania zostały odebrane przez banki. W skali krajowej wskaźnik ten wynosi 13,2%, czyli około 7 milionów właścicieli nieruchomości jest zagrożonych utratą swojego domu czy mieszkania. Ewentualnie na drodze tzw. foreclosures liczba ta trafi na otwarty rynek i zakłóci już i tak bardzo “delikatny” bilans podaży i popytu na rynku. Jeżeli bezrobocie będzie się utrzymywać na obecnym poziomie, niezmiernie trudno będzie znaleźć nabywców na te nieruchomości bez dalszej obniżki cen.

W wielu przypadkach instytucje finansowe nawet nie rozpoczęły jeszcze procesu foreclosure – który trwa czasami dłużej niż 12 miesięcy – dla około 2,5 miliona właścicieli, którzy zalegają ze spłatami 90 dni albo dłużej. W obecnej chwili nie sposób przewidzieć ilu kredytobiorców straci swoje domy, a ilu skorzysta z modyfikacji swoich pożyczek, przez to obniżając miesięczne spłaty.

Reasumując, można śmiało stwierdzić, że w zeszłym roku koniunktura na rynku domów i mieszkań tanich czy średnio tanich znacznie się poprawiła, natomiast stagnacja była i trwa na rynku nieruchomości drogich i luksusowych. Większość ekspertów przewiduje, że ten trend będzie się utrzymywał przez cały rok 2010.

John Budz
Realty Executives, USA

Źródło: Property Journal - Polska Giełda Nieruchomości nr 02-03/10