Dziś Główny Urząd Statystyczny poda dane o budownictwie mieszkaniowym w styczniu. Dowiemy się, czy zima wstrzymała ożywienie w nieruchomościach, które pojawiło się w ostatnich miesiącach ubiegłego roku.

Choć cały miniony rok był gorszy od poprzedniego, to w grudniu urzędy wydały o ponad 25 proc. więcej pozwoleń na budowę mieszkań niż w listopadzie. A inwestorzy rozpoczęli prace przy budowie 8390 mieszkań. To ponad 20 proc. więcej niż miesiąc wcześniej.

źródło: Główny Urząd Statystyczny

Czy to oznacza, że mieszkaniówka najgorsze ma już za sobą? Deweloperzy i znawcy branży nieruchomości zgodnie przyznają: jest lepiej niż w fatalnej, pierwszej połowie ubiegłego roku.

Wtedy banki przykręciły kurek z kredytami. W I kwartale 2009 r. pożyczyły Polakom na mieszkania 7 mld zł. O 40 proc. mniej niż w ostatnich miesiącach 2008 roku.

źródło: Związek Banków Polskich

43 proc.
o tyle w I połowie 2009 roku w porównaniu z 2008, zmalała liczba udzielonych kredytów hipotecznych.

W efekcie załamała się sprzedaż nowych mieszkań. Z danych firmy konsultingowej Reas wynika, że między styczniem a marcem ubiegłego roku sprzedaż nowych lokali była aż o 70 proc. niższa niż 12 miesięcy wcześniej.

Deweloperzy musieli zareagować. - W ubiegłym roku wstrzymali aż 80 proc. planowanych wcześniej inwestycji - mówi Marcin Gołębiowski z RedNet Property. Ale do sprzedaży trafiało coraz więcej mieszkań, których budowa rozpoczęła się w latach 2007-2008, kiedy jeszcze nikt nie spodziewał się załamania koniunktury.

Na rynku zaczęli rządzić nieliczni kupujący. W dół poszły ceny. Korekta sięgnęła kilkunastu procent.

- To właśnie wtedy był najlepszy czas na kupowanie. Można było wybierać z szerokiej oferty i negocjować duże rabaty. Mieszkanie wystawione w internecie za 8 tys. zł za metr kwadratowy., można było kupić za mniej niż 7 tys. zł - podkreśla Gołębiowski.

Małe, nowe mieszkania przedmiotem pożądania

Gdy w połowie ubiegłego roku zaczęła się delikatna, kredytowa odwilż - w dużej mierze wspierana rządowym programem Rodzina na Swoim - z rynku zaczęły znikać najtańsze lokale. Głównie jedno- i dwupokojowe o powierzchni do około 35 mkw.

- Już w tej chwili zaczyna ich brakować w ofercie gotowych mieszkań. A w najbliższych miesiącach będzie ich jeszcze mniej, bo trzy czwarte potencjalnych kupców poszukuje lokalu nie większego niż dwupokojowy - przewiduje Katarzyna Siwek z Home Broker.

Potwierdzają to dane RedNet Property. Z analiz firmy wynika, że w styczniu średnia cena mieszkań oferowanych do sprzedaży była o 1,3 proc. wyższa niż w grudniu (7818 zł/ mkw.). Z kolei średnia cena lokali, które znalazły nabywców przez miesiąc spadła o 0,8 proc. (6972 zł/mkw.).

Nie oznacza to, że deweloperzy zaczęli podnosić ceny. Z rynku znikają tańsze lokale. Więc średnia cena mieszkań sprzedanych maleje. W ofercie wciąż pozostają te droższe. W efekcie średnia cena ofertowa idzie w górę.

Średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym w styczniu 2010 r.
miasto

średnia cena mkw. mieszkania w ofercie

średnia cena mkw.mieszkań sprzedanych stosunek ceny mieszkań sprzedanych do mieszkań w ofercie miesięczna zmiana średniej ceny mieszkań w ofercie
Warszawa 8985 zł 8388 zł -6,6 proc. 0,8 proc.
Wrocław 8382 zł 6901 zł -17,7 proc. 1,2 proc.
Kraków 7799 zł 7068 zł -9,4 proc. -0,9 proc.
Poznań 7306 zł 6888 zł -5,7 proc. 1,1 proc.
Gdańsk 7068 zł 5872 zł -17,1 proc. 2,2 proc.
Łódź 5539 zł 5198 zł -6,2 proc. 0,1 proc.
Katowice 5458 zł
4971 zł -8,9 proc. 0,5 proc.
Średnia 7818 zł 6972 zł -10,8 proc. 1,3 proc.

źródło: RedNet Property

Widząc to, deweloperzy - którzy częściowo odmrozili swoje plany (według Reas w szufladach deweloperów wciąż są projekty z ważnymi pozwoleniami na budowę około 50 tys. mieszkań) - postawili przede wszystkim na budowę mieszkań z segmentu popularnego. I to może być szansa dla osób, które poszukują tańszych lokali.

17,4 tys.
tyle mieszkań w 2009 r. deweloperzy wystawili na sprzedaż w: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi

- Można będzie je kupić we wstępnej fazie projektu. Oczywiście w takiej sytuacji większe jest ryzyko kupującego. Ale coś za coś - mówi Emil Szweda z Open Finance.

- Już pojawiają się sytuacje, choć trudno mówić o trendzie, że sprzedają się mieszkania w budowie - dodaje Siwek.

Co dalej z cenami nowych mieszkań? Prognozy ekspertów różnią się między sobą. Zdaniem analityków Home Broker w tym roku ceny mogą nieznacznie pójść w górę. Także eksperci RedNet Property spodziewają się delikatnego ruchu w górę - ok. 5 proc. - w drugiej połowie roku. - Nie mówię tu o sytuacji typu dwa ostatnie mieszkania w inwestycji. Bo wtedy rabat może sięgnąć nawet i 20 procent - przyznaje Gołębiowski.

Innego zdania jest Szweda. - Choć wyraźnie spadła liczba mieszkań, których budowa się rozpoczęła, to nie wpłynie to na wzrost cen. To sprzedający muszą się dostosować do popytu, a nie odwrotnie. W obecnej sytuacji nie ma mowy o wzrostach. Co najwyżej możemy mieć do czynienia ze stabilizacją cen - podkreśla.

Analityk Open Finance wskazuje, że najtańszym sposobem na pozyskanie własnej nieruchomości jest budowa domu. - Inwestorzy indywidualni budują dwa razy więcej domów niż deweloperzy mieszkań. Ci ostatni to zauważyli i ich oferta domów jest pięć razy większa niż 2,3 lata temu. Ale jeżeli założymy, że marża dewelopera na poziomie 20 proc. to około 100 tys. złotych, to widać, że zdecydowanie bardziej opłaca się budować samemu - mówi Szweda.

Mieszkania z drugiej ręki - kupujący rządzą rynkiem

Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym od kilkunastu miesięcy ceny praktycznie się nie zmieniają. Według analityków serwisu oferty.net to wynik tego, że do sprzedaży trafia coraz więcej mieszkań kupionych w ostatnich latach na rynku pierwotnym z myślą o szybkim zysku. Właścicielom takich lokali trudno pogodzić się z tym, że mogliby je sprzedać za cenę, która nie pokryje wszystkich kosztów zakupu i wykończenia lokali.

Ceny transakcyjne jednak wciąż znacząco różnią się od ofertowych. - W negocjacjach można uzyskać rabat nawet do 20 procent. To wciąż rynek kupującego. Jeżeli ktoś wykłada gotówkę na stół, ma wielką siłę przebicia - podkreśla Bogumiła Stańczak, wiceprezes warszawskiej agencji pośrednictwa AD Drągowski.

Pośrednicy przyznają, że - podobnie jak w przypadku nowych lokali - najlepiej sprzedają się mieszkania jedno- i dwupokojowe. - Trudno sprzedać większe mieszkanie, czy dom - przyznaje jeden z wrocławskich pośredników.

Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym
miasto

średnia cena mkw. w listopadzie 2009 r.

średnia cena mkw. w grudniu 2009 r.
miesięczna zmiana ceny roczna zmiana ceny
Warszawa 9033 zł 9062 zł 0,3 proc. 0,8 proc.
Kraków 7444 zł 7483 zł 0,5 proc. 1,5 proc.
Wrocław 6887 zł 6908 zł 0,3 proc. 0,6 proc.
Gdańsk 6636 zł 6423 zł 0,8 proc. -0,7 proc.
Poznań 5866 zł 5924 zł 1 proc. 1,9 proc.
Łódź 4339 zł
4383 zł 1 proc. 0,5 proc.
Katowice 4190 zł 4100 zł -2,1 proc. - 1 proc.

źródło: oferty.net

Co dalej z cenami? - W styczniu pojawiły się już pierwsze, niewielkie wzrosty - mówi Stańczak. Jej zdaniem w najbliższych miesiącach ceny nie zmienią się znacząco. Ewentualne wahania nie powinny przekroczyć kilku procent.

- Nawet jeżeli w kredytach będzie większy ruch, to co najwyżej będzie można mówić o stabilizacji. Spadki są najsilniejsze, gdy nie ma ruchu. Tak było na początku 2009 r. Sprzedający obniżali ceny, a chętnych nie było. Teraz widzą, że coś się dzieje. Więc cen już nie chcą opuszczać - tłumaczy Szweda.

W tym roku o kredyt będzie łatwiej

Eksperci zgodnie podkreślają, ze rozwój sytuacji na rynku mieszkaniowym będzie w dużym stopniu zależał od polityki kredytowej banków. Ta od kilku miesięcy jest mniej restrykcyjna.. Od połowy ubiegłego roku rośnie liczba i wartość udzielanych pożyczek.

źródło: Związek Banków Polskich

Zdaniem Katarzyny Siwek o coraz łagodniejszym podejściu do kredytowania zakupu nieruchomości świadczą m.in. ostatnie decyzje czterech banków, które zaczęły kredytować zakup mieszkań na etapie budowy.

Nie bez znaczenia jest też łagodzenie kryteriów dotyczących wysokości wkładu własnego. - Nawet w telewizji - czego dawno nie było - emitowane są spoty, które reklamują oferty kredytowe - podkreśla analityk Home Broker.

Popularność Rodziny na Swoim i ograniczenia wprowadzane przez Komisję Nadzoru Finansowego spowodowały, że - inaczej niż jeszcze pod koniec 2008 roku - na mieszkania pożyczaliśmy przede wszystkim w złotych.

Zdecydowanie zmalał odsetek kredytów udzielanych we frankach szwajcarskich. Na popularności zyskało za to euro. W III kwartale 2009 r. po raz pierwszy udzielono więcej pożyczek w tej walucie niż we frankach.

źródło: Związek Banków Polskich

Co ciekawe, choć w ubiegłym roku banki bardziej restrykcyjnie oceniały zdolność kredytową, rosła średnia wielkość udzielonego kredytu. W trzech pierwszych kwartałach 2009 r. pożyczaliśmy o 91,3 tys. zł - w walutach - i o 45,1 tys. zł - w złotych - więcej niż w ciągu całego 2008 roku.

źródło: Związek Banków Polskich

Według analityków ten rok będzie lepszy od ubiegłego i są podstawy do optymizmu. - Na pewno będzie to rok odwilży na rynku kredytowym. Myślę, że 20 proc. wzrost wartości udzielonych kredytów jest ostrożną prognozą - mówi Siwek.

 

Źródło: money.pl