Działania w sferze mieszkaniowej w wielu gminach podejmowane są niestety w sposób chaotyczny, nieskoordynowany bez wizji, bez dalekosiężnych koncepcji. Dlatego też każda kreatywna gmina powinna posiadać co najmniej na 10 lat Strategię Mieszkalnictwa (politykę mieszkaniową), która to uwzględnia również modele finansowania budownictwa mieszkaniowego. Taka Strategia jest jednocześnie analizą SWOT pozwalającą podejmować konkretne decyzje dotyczące mieszkalnictwa z uwzględnieniem słabych i mocnych stron. Natomiast pamiętajmy również, że uchwalanie pięcioletnich szczegółowych Wieloletnich Program Gospodarowania Zasobem Mieszkaniowym Gminy należy do obowiązków Rady Gminy, który niestety bywa niekiedy lekceważony. Z systematycznych kontroli przeprowadzanych przez NIK wynika także, iż niektórzy wójtowie skontrolowanych gmin nie dysponują wystarczającą wiedzą dotyczącą nieruchomości gminnych, a często zdarza się, że dane dotyczące liczby i powierzchni nieruchomości, którymi gospodarują są nieaktualne lub wręcz błędne. Nie należy się dziwić, że ich wiedza na temat gminnych zasobów mieszkaniowych i gruntowych jest nikła lub niewystarczająca bowiem bez starannie i merytorycznie a także obiektywnie opracowanych dokumentów analitycznych, strategicznych i planistycznych (systematyzujących oraz aktualizujących wszystkie dane dotyczące substancji nieruchomościowej  gminy, którą zarządzają) ciężko w sposób prawidłowy organizować gospodarkę tymi zasobami. Gmina bez wizji i koncepcji gospodarowania własnymi nieruchomościami jest ślepa, niezdolna do podjęcia perspektywistycznych działań.

Do ustawowych zadań gminy należy zapewnienie także lokali socjalnych i zamiennych, jak i również zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach. Jednakże zła i zbyt daleko upolityczniona polityka czynszowa w wielu gminach spowodowała, że przez szereg lat następowało techniczne zużycie i dekapitalizacja budynków. W chwili obecnej w celu pozbycia się „problemu” dochodzi do przerzucenia odpowiedzialności utrzymania budynku na nowych właścicieli, którzy wykupując mieszkanie z dużą bonifikatą kupują tak naprawdę przysłowiowego kota w worku, bowiem dopiero po czasie okazuje się, że jest on w złym stanie technicznym i tak naprawdę utrzymanie takiego budynku wiąże się z kolejnymi, często niemałymi wydatkami, na które nowi właściciele nie są przygotowani i o których (przy wykupie mieszkania) nie mieli najmniejszego pojęcia. Należy w tym miejscu nadmienić, że spośród wszystkich właścicieli mieszkań to właśnie gminy posiadają lokale najstarsze, o niskim standardzie, są to nierzadko lokale zaliczane do tzw. mieszkań substandardowych, czyli zlokalizowane w budynkach o złym stanie technicznym, często przeludnione oraz niewyposażone nawet w podstawowe rodzaje instalacji. Aby zredukować do minimum procesy  degradacyjne swoich zasobów mieszkaniowych Gminy powinny systematycznie urealniać stawki wynajmu w zasobie komunalnym w celu dojścia do 3 – procentowej stawki odtworzeniowej. Nierealizowanie tego rozwiązania prowadzi do szybkiej dekapitalizacji zasobów gminnych oraz uniemożliwia prawidłową eksploatację budynków.  Jednak należy podkreślić, że dochodzenie do stawki odtworzeniowej wiąże się dodatkowo z koniecznością zwiększenia i zabezpieczenia w budżecie gminy środków związanych z przyznawaniem dodatków mieszkaniowych dla najuboższych mieszkańców gminy.

Zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego zapewnienie mieszkań ludziom biednym, eksmitowanym ze swoich dotychczasowych mieszkań należy do obowiązków gmin, jednak ogólnopolskim problemem jest brak lokali socjalnych dla osób, którym przysługują one z mocy wyroku sądowego. Takie sytuacje powodują, iż gminy narażone są na wzrastające odszkodowania z tego tytułu, gdyż nie wywiązują się ze swojego ustawowego obowiązku.

Konieczne staje się zatem uruchomienie w większości gmin REALNEGO, możliwego do wykonania Gminnego Programu Budownictwa Mieszkań Komunalnych, uwzględniającego zapewnienie wszystkim potrzebującym dachu nad głową. Oczywiście utworzenie takich programów jest całkowicie realne i możliwe i wcale nie musi wiązać się z wydaniem nawet złotówki z budżetu gminy!

Osobiście uważam, że gminy nie powinny zajmować się budownictwem socjalnym lecz powinny zająć się budownictwem mieszkań komunalnych, natomiast stare zasoby komunalne powinny przekształcać na lokale socjalne.  Jest to  jedna z możliwości wyjścia z kryzysowej sytuacji, w jakiej znajduje się polskie mieszkalnictwo. Wymaga ona jednak dalekosiężnych planów oraz wskazania działań priorytetowych służących do osiągnięcia konkretnych celów. Jednym z dokumentów ułatwiających ich realizację  jest niewątpliwie Strategia Mieszkalnictwa opracowywana z uwzględnieniem indywidualnych potrzeb każdej gminy oraz opracowanie i realizacja realnego Gminnego Programu Budownictwa Mieszkań Komunalnych bez konieczności ponoszenia dużych nakładów z budżetu gminy na ten cel.

 

Arkadiusz Borek

Prezydent Federacji Gospodarki Nieruchomościami;

Prezes Zarządu Instytutu Gospodarki Nieruchomościami

 
Wiecej informacji na stronie Instytutu Gospodarki Nieruchomościami www.ign.org.pl