Definicja współwłasności
 
Zgodnie z art. 195 kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Wynikają z tej definicji trzy podstawowe elementy, bez których nie może istnieć współwłasność: jeden przedmiot (nieruchomość), wiele podmiotów (przynajmniej dwóch właścicieli tej samej rzeczy) i niepodzielność wspólnego prawa. Pierwsze dwa elementy nie wymagają specjalnego komentarza, natomiast trzeci, czyli niepodzielność wspólnego prawa, polega na tym, że rzecz nie jest podzielona fizycznie i żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do części rzeczy. Wręcz odwrotnie, każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całości rzeczy, obojętnie od wysokości własnego ułamka.
 
Korzystanie z nieruchomości
 
Największe problemy we współwłasności zawsze powstają na gruncie wspólnego korzystania z nieruchomości. Współwłaściciele zatem muszą tak ukształtować wzajemne stosunki, aby możliwe było zgodne korzystanie. Należy pamiętać, że samo korzystanie z rzeczy obejmuje uprawnienie do pobierania pożytków oraz uprawnienie do jej używania. Oczywiście najbardziej pożądane jest, aby współwłaściciele sami w drodze umowy określili sposób korzystania z nieruchomości. Umowa taka najczęściej będzie polegać na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli. Umowa taka jest wiążąca dla następców prawnych współwłaścicieli, ale nie powoduje zniesienia współwłasności. Zmiana takiego umownego sposobu korzystania może nastąpić bądź w wyniku zmiany umowy z woli stron, bądź w wyniku orzeczenia sądowego.
 
Jeżeli strony nie zawarły umowy, będzie je obowiązywał ustawowy sposób korzystania. Zgodnie z nim każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy oraz korzystania z niej w takim zakresie, w jakim jego uprawnienie da się pogodzić z współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli jednak współwłaściciele nie zawarli stosownej umowy i nie jest również możliwy zgodny sposób korzystania określony w ustawie, wówczas sposób korzystania może określić sąd. Ponadto każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do zarządzania rzeczą wspólną, czyli podejmowania decyzji i dokonywania czynności koniecznych w toku normalnego korzystania, jak i w sytuacjach nadzwyczajnych.
 
Współwłaściciele mogą również, tak jak przy sposobie korzystania, określić umownie sposób zarządu nieruchomością. W braku umowy będą miały zastosowanie uregulowania kodeksu cywilnego, które dokonują podziału czynności zarządu na: czynności zwykłego zarządu i czynności taki zarząd przekraczające. Czynności zwykłego zarządu dotyczą spraw związanych ze zwykłą bieżącą eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości. Będą to na przykład drobne remonty, naprawy i opłaty związane z nieruchomością. Czynności, które nie mieszczą się w zakresie zwykłego zarządu, będą czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd. Chodzi tu na przykład o wynajęcie, zmianę przeznaczenia, przeprowadzenie kapitalnego remontu. Granica między czynnościami zwykłego zarządu a czynnościami je przekraczającymi jest płynna i zawsze decydują okoliczności konkretnego przypadku. Podział ten ma bardzo doniosłe znaczenie, gdyż do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. Natomiast do czynności przekraczających zwykły zarząd konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W razie braku jednomyślności współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Ponadto, jeśli współwłaściciele nie mogą porozumieć się nawet przy zwykłym zarządzie, każdy z nich może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. Zarządca taki jest uprawniony do dokonywania czynności zwykłego zarządu, zaś czynności przekraczające ten zakres może podejmować za zgodą współwłaścicieli, a przy jej braku – za zgodą sądu.
 
Zniesienie współwłasności
 
Zniesienie współwłasności powoduje usunięcie stanu rzeczy, w którym własność jednej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłasność, poza przypadkami współwłasności przymusowej, ma charakter tymczasowy, dlatego przepisy dopuszczają możliwość jej zniesienia w każdym czasie, a roszczenie to nie ulega przedawnieniu i przysługuje każdemu ze współwłaścicieli. Współwłaściciele mogą w drodze umowy wyłączyć możliwość zniesienia współwłasności na czas nie dłuższy niż 5 lat. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest dalsze przedłużenie terminu o kolejne 5 lat i przedłużenia te można ponawiać (art. 210 k.c.).
Znieść współwłasność można w drodze umowy lub postępowania sądowego. Umowne zniesienie współwłasności może nastąpić tylko wówczas, gdy współwłaściciele dojdą do porozumienia między sobą co do konieczności i sposobu zniesienia współwłasności. Należy pamiętać, że przy umownym zniesieniu współwłasności nieruchomości konieczna jest zawsze forma aktu notarialnego pod rygorem nieważności.
 
Natomiast w przypadku niemożliwości porozumienia się współwłaścicielom pozostaje tylko droga sądowa. Postępowanie o zniesienie współwłasności przed sądem ma charakter nieprocesowy, a w celu jego wszczęcia należy złożyć stosowny wniosek. Powinien on zawierać wszystkie elementy wynikające z przepisów o pozwie oraz wymieniać wszystkich zainteresowanych w sprawie (art. 511 k.p.c.). We wniosku należy opisać nieruchomość mającą ulec podziałowi, wskazując miejsce jej położenia, powierzchnię, przeznaczenie, numer księgi wieczystej i oznaczenie geodezyjne. Wnioskodawca może również określić swoje żądania dotyczące sposobu zniesienia współwłasności. Do wniosku należy dołączyć odpis z księgi wieczystej lub inny dokument własnościowy, jeżeli księga wieczysta nie została założona. Uczestnikami takiego postępowania są wszyscy współwłaściciele lub ich spadkobiercy. Uczestnikami mogą być także inne osoby, które wykażą, że wynik postępowania ich dotyczy. Sądem właściwym dla prowadzenie sprawy o zniesienie współwłasności jest sąd miejsca położenia nieruchomości (art. 606 k.p.c.).
 
Wyróżnić można trzy sposoby dokonania zniesienia współwłasności. Pierwszym z nich jest fizyczny podział nieruchomości,czyli podzielenie nieruchomości na kilka mniejszych. Taki podział jest możliwy zawsze, jeśli nie jest sprzeczny z ustawą, ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, oraz jeśli nie pociąga za sobą istotnej zmiany rzeczy czy znacznego zmniejszenia jej wartości. Wymienione wyżej ustawowe ograniczenia podziału dotyczą m.in. gospodarstw rolnych, a także nieruchomości nierolniczych. Co do tych ostatnich, to jeśli podziału dokonuje sąd, powinien on zasięgnąć w tej kwestii opinii wójta (burmistrza, prezydenta miasta), ale tylko w przypadku, gdy możliwość takiego podziału zależy od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Niemniej sąd o podziale orzeka samodzielnie i podział ten jest wiążący dla organów administracji. Jeśli natomiast podziału dokonują współwłaściciele samodzielnie w drodze umownej muszą uzyskać stosowną decyzję wójta (burmistrza, prezydenta miasta), która zatwierdza projekt podziału.
 
Drugim sposobem zniesienia współwłasności nieruchomości jest przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi za spłatą pozostałych. Taki sposób zniesienia współwłasności może wynikać tak z umowy stron, jak i z orzeczenia sądu. Zatem nic nie stoi na przeszkodzie, aby współwłaściciele w umowie zgodnie znieśli współwłasność, przyznając własność jednej osobie z obowiązkiem spłaty na rzecz pozostałych lub bez spłat, jeżeli taka będzie ich wola. W przypadku sądowego (przymusowego) zniesienia współwłasności sąd powinien jednak brać pod uwagę okoliczności konkretnego przypadku. Taką okolicznością uzasadniającą decyzję sądu o tej formie zniesienia współwłasności może być fakt zamieszkiwania w nieruchomości tylko przez jednego ze współwłaścicieli. Wybierając ten sposób zniesienia współwłasności, sąd oznacza termin i sposób uiszczenia spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Sąd może rozłożyć spłaty na raty, jednak termin spłaty całej kwoty nie może przekraczać 10 lat. W szczególnych uzasadnionych przypadkach sąd na wniosek może też odroczyć termin zapłaty raty.
 
Trzecim sposobem zniesienia współwłasności nieruchomości jest sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanej kwoty między współwłaścicieli. Jeśli takie zniesienie jest dokonywane przez samych współwłaścicieli, to podlega ogólnym zasadom prawa cywilnego i nie jest to faktyczne zniesienie współwłasności, tylko po prostu sprzedaż nieruchomości. W sytuacji natomiast gdy sprzedaży dokonuje sąd, odbywa się ona w trybie licytacji, zgodnie z przepisami postępowania egzekucyjnego.
 
Specyficzne sposoby zniesienia współwłasności budynku
 
Jeżeli nieruchomość zabudowana budynkiem jest współwłasnością kilku osób, bardzo często konieczne jest dokonanie jego podziału. Na początku najczęściej następuje podział fizyczny, w którym współwłaściciele dokonują podziału nieruchomości na części do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli. Dopiero w przypadku sporów, braku pewności co do określonego podziału fizycznego lub po prostu w przypadku chęci zbycia części budynku dokonuje się podziału prawnego budynku. W wyniku takiego podziału powstają nowe nieruchomości, a podział budynku może przybrać formę podziału pionowego lub podziału poziomego.
 
Podział pionowy budynku
 
Podział pionowy budynku w praktyce polega na przedzieleniu działki i budynku jedną linią pionową w taki sposób, by w wyniku podziału powstały co najmniej dwie działki i dwa niezależne usadowione na jednym fundamencie budynki połączone jedną ścianą (powstaje tzw. bliźniak lub szeregówka). Taki podział jest dopuszczalny, jeżeli linia podziału działki przebiega przez ścianę budynku dzielącą budynek na części regularne i samodzielne. Może być to ściana już istniejąca lub wykonana w tym celu. Ważne, żeby ściana ta przebiegała przez wszystkie kondygnacje i była na tej samej linii, co podział działki. Sama procedura podziału budynku wraz z działką przebiega tak jak procedura podziału samej działki i dokonuje jej uprawniony geodeta na zlecenie właściciela, a dodatkowe czynności mogą wynikać z konieczności dokonania przeróbek budynku umożliwiających jego fizyczne podzielenie. Wówczas dodatkowo konieczne będzie przygotowanie przez uprawnionego architekta projektu przebudowy i uzyskania pozwolenia na budowę.
 
Podział poziomy budynku
 
Podział poziomy budynku stosowany jest, gdy podział pionowy nie jest możliwy. Podział ten polega na wyodrębnieniu w budynku samodzielnych lokali i określaniu ich udziałów w nieruchomości wspólnej. W wyniku tak dokonywanego podziału nie jest dzielona działka pod budynkiem, która pozostaje współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali, dzielony jest natomiast sam budynek. Pozostałe niewyodrębnione części, na przykład strych, piwnica, klatka schodowa, tak jak i działka, stanowią współwłasność wszystkich właścicieli lokali.
 
Podział przez wyodrębnianie lokali następuje najczęściej w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego lub w drodze orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Zanim w praktyce jednak będzie możliwe ustanowienie odrębnej własności lokali, konieczne może być wykonanie wielu czynności administracyjnych, a nieraz dodatkowo także technicznych, o których mowa w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Przede wszystkim, aby wyodrębnić w danym budynku lokal, musi mieć on charakter samodzielności, czyli składać się z izby lub zespołu izb oraz z pomieszczeń przynależnych tworzących samodzielny twór gospodarczy. Inne wymagania samodzielności będą, gdy wyodrębniamy lokal mieszkalny, a inne w przypadku wyodrębniania lokalu użytkowego, na przykład garażu, sklepu itp. Nie każdy bowiem lokal może być lokalem mieszkalnym, gdyż w przeciwieństwie do innych lokali mieszkalny musi spełniać więcej wymogów. Powinien między innymi umożliwiać całodobowy pobyt ludzi i pełnienie przez nich różnorodnych funkcji życiowych bez szkody dla życia lub zdrowia. Dlatego lokal taki musi mieć nie tylko odpowiednie rozmiary, ale też musi być wyposażony w odpowiednie urządzenia. Ponadto lokal, aby mógł być wyodrębniony, musi spełniać określone normy techniczne, które reguluje rozporządzenie ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
 

 

Źródło: „Krakowski Rynek Nieruchomości"