Pani Maria, gospodyni domowa, jest właścicielką nieruchomości, w skład której wchodzi budynek mieszkalny i zabudowa zagrodowa. W efekcie skoku cywilizacyjnego, dokonywanego obecnie przez Polskę, nieruchomość pani Marii znalazła się na obszarze realizowanej autostrady. Taki los. Wygoda i komfort sprawnego przemieszczania się podróżnych po Polsce wymagają ofiarności i zrozumienia od niektórych właścicieli nieruchomości. Wszelkie uciążliwości wynikające z konieczności rozstania się pani Marii z jej nieruchomością ma załatwić stosowne odszkodowanie. Konstytucja RP uspokaja panią Marię i innych właścicieli nieruchomości, gwarantując, że odszkodowanie za nieruchomości przeznaczone na cele publiczne będzie zawsze słuszne i sprawiedliwe. Dba o to cały sztab państwowych urzędników. Praktyczne doświadczenia wskazują, że dbałość urzędników nie zawsze osiąga oczekiwany poziom. W niektórych przypadkach poziom ten nie tylko nie jest oczekiwany, ale wręcz przerażający.
 
Oferta nr 1
Akurat w tym przypadku Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad (GDDKiA) powierzyła firmie komercyjnej zadanie polegające na ustalaniu wysokości odszkodowania za nieruchomości przejęte pod realizację autostrady. Do pani Marii przybył przedstawiciel tej firmy. Celem jego wizyty było oszacowanie odszkodowania, które zostanie wypłacone za nieruchomość stanowiącą własność pani Marii.
W listopadzie 2008 r. pani Maria otrzymała od firmy komercyjnej działającej w imieniu GDDKiA ofertę nabycia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa na kwotę 553 508 zł.
 
W sytuacji podobnej do pani Marii znalazło się łącznie sześciu właścicieli nieruchomości. Wszyscy zgodnie uznali, że zaproponowane im wysokości odszkodowania są satysfakcjonujące, ponieważ pozwolą odtworzyć posiadany majątek. Wszyscy, w tym także pani Maria, odpowiedzieli pozytywnie na przedłożone im oferty. Firma wyręczająca GDDKiA potwierdziła swoją ofertę pisemnie w lutym 2009 r. Pani Maria złożyła tej firmie pisemne oświadczenie, w którym polubownie zobowiązała się zbyć nieruchomość po zaproponowanej jej cenie.
 
Oferta nr 2
W czerwcu 2009 r. sprawy nabrały nieoczekiwanego dla pani Marii obrotu. GDDKiA dopuściła do głosu nową firmę komercyjną. Jej przedstawiciel wyjawił pani Marii pisemnie, że wystąpiły nowe, nieoczekiwane okoliczności wskazujące, że zaproponowana dotychczas kwota odszkodowania jest wadliwa, co stwierdził całym swym autorytetem oddział regionalny GDDKiA. Zapowiedziano w piśmie, że w związku z zaistniałą sytuacją pani Maria otrzyma nową ofertę wykupu nieruchomości, sporządzoną według ponownie sporządzonej wyceny.
Pani Maria nie umiała ukryć swojego zdziwienia. Trzy spośród sześciu nieruchomości przeznaczonych pod budowę autostrady zostały wykupione po cenach zbliżonych do pierwotnie zaproponowanej jej kwoty. Pozostałe trzy propozycje, w tym także propozycja złożona pani Marii, okazały się wadliwe i zostały zakwestionowane przez GDDKiA.
W ślad za zaskakującym wyjaśnieniem firmy komercyjnej zastępującej poprzednią firmę pani Maria otrzymała następną ofertę nabycia nieruchomości. Tym razem proponowana cena nabycia wyniosła 384 199 zł, czyli prawie 170 000 mniej niż pierwotnie.
 
Pismo nr 1 Wojewody
Raczej naturalne jest, że pani Maria odrzuciła nową, niższą propozycję. Niespełna
trzy tygodnie później, w lipcu 2009 r., nadeszła korespondencja od Wojewody. Wojewoda wyjaśnił, że nie miał wpływu na wysokość przedkładanej dotychczas oferty nabycia nieruchomości przez firmy komercyjne, a także uświadomił pani Marii, że odrzucenie przez nią przedłożonej jej oferty stało się podłożem do wszczęcia przez niego procesu wywłaszczeniowego.
Przyjęcie pierwotnie złożonej oferty okazało się nie mieć dla Wojewody większego znaczenia. Znaczenie okazało się mieć dopiero odrzucenie drugiej, niższej oferty. O wszczęcie postępowania mającego na celu wywłaszczenie pani Marii z jej nieruchomości zwrócił się do Wojewody miejscowy przedstawiciel GDDKiA. Wyjawił on Wojewodzie, że nie potrafi się porozumieć z panią Marią, ponieważ jest ona skłonna przyjąć wyłącznie wyższą ofertę nabycia nieruchomości, a niższej przyjąć nie zamierza. To uruchomiło aktywność Wojewody w sprawie. Wojewoda uświadomił pani Marii, że zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa sporządzona zostanie kolejna, trzecia już, wycena jej majątku. Tym razem na potrzeby wywłaszczenia.
 
 
Pismo regionalnego oddziału GDDKiA
Następne pismo nadeszło do pani Marii od regionalnego dyrektora GDDKiA. Tym razem już nie firma komercyjna, ale sam Pan Dyrektor informuje panią Marię, że pierwotna wycena została zakwestionowana przez samą GDDKiA, co wywołało konieczność sporządzenia następnej wyceny.
Z przebiegu sprawy wnioskować można, że system kontroli dokumentacji, na podstawie której ustalane jest odszkodowanie, nie jest w GDDKiA najlepszy, skoro kwestionowanie następuje dopiero po złożeniu ofert i po wykupie kilku nieruchomości po cenie ustalonej na podstawie wadliwych wycen. Dyrektor wyjaśnił pani Marii, że nowa wycena została sporządzona prawidłowo i odpowiada faktycznej cenie rynkowej nieruchomości. Pierwotna wycena prawdopodobnie nie odpowiadała faktycznej cenie rynkowej. Ciekawe, czy ktoś poniósł konsekwencje takiego działania?
Oczywiście dyrektor uzupełnił swój wywód informacją, że w przypadku braku możliwości nabycia nieruchomości dobrowolnie, przewidywany jest wywłaszczeniowy tryb postępowania. To taki stały, urzędniczy element gry.
 
Pismo nr 2 Wojewody
Parę dni później, na początku sierpnia 2009 r., pani Maria otrzymuje kolejne pismo od Wojewody. Tym razem Wojewoda wyznacza pani Marii ostateczny termin zawarcia polubownej umowy na 28 sierpnia 2009 r. Wojewoda wskazuje pani Marii wyłącznie ofertę złożoną przez tę drugą firmę komercyjną. O kwocie pierwotnej, wyższej o 170 tys. zł, Wojewoda w swojej korespondencji nie wspomina. Cóż się zresztą dziwić, skoro z wcześniejszego pisma wynika, że Wojewoda nie ma wpływu na ceny proponowane przez inwestora. Inna sprawa, że inwestorem przy realizacji autostrad jest Skarb Państwa, którego reprezentantem jest właśnie Wojewoda.
W tym nowym piśmie Wojewoda informuje panią Marię, gospodynię domową, że odrzucenie oferty wiąże się z koniecznością wszczęcia postępowania administracyjnego mającego na celu wywłaszczenie nieruchomości. Z treści pism można odnosić wrażenie, że ślepy opór pani Marii staje się przyczyną wszczęcia przykrej i poważnej procedury administracyjnej.
 
Pismo nr 3 Wojewody
W październiku 2009 r. pani Maria otrzymuje od Wojewody zawiadomienie, że wszczęto postępowanie wywłaszczeniowe mające na celu odjęcie prawa własności nieruchomości, której jest właścicielem.
 
Pismo Pani Marii do Wojewody
Tydzień później pani Maria składa pismo do Wojewody, w którym wykazuje, że nie podziela uzasadnienia Wojewody do wszczynania postępowania wywłaszczeniowego. W jej, gospodyni domowej, pojęciu o bezskutecznym upływie terminu zawarcia umowy mowy być nie może, ponieważ ona nie odrzuciła oferty, lecz ją przyjęła. Dalej pani Maria wykazuje Wojewodzie, że bezskutecznie wyczekuje terminu zawarcia umowy według złożonej jej pierwotnie oferty, jednak nie otrzymuje w tej sprawie żadnych sygnałów ze strony GDDKiA.
Pismo dyrektora centralnego szczebla GDDKiA
Na początku listopada nadeszło do pani Marii pismo z Warszawy, z GDDKiA. Kolejny dyrektor, tym razem wyższego szczebla, podejmuje trud kontaktu z panią Marią w tej skomplikowanej sprawie, jaką jest wykup prostej nieruchomości pod autostradę.
Warto przypomnieć, że pani Maria ma czelność być właścicielem nieruchomości położonej na trasie wytyczonej autostrady. Warto także przypomnieć, że pani Maria zgodziła się na dobrowolne zbycie nieruchomości po cenie wynikającej z oferty złożonej jej przez firmę działającą na zlecenie GDDKiA. Po złożeniu poważnej oferty pani Marii uprzytomniono następnie, że ma zapomnieć o skierowanej do niej ofercie i zgodzić się na zbycie nieruchomości po innej, niższej cenie. Wielokrotnie w urzędowych pismach uprzedzano panią Marię, że stawianie przez nią oporu stanie się przyczyną pozbawienia jej nieruchomości w postępowaniu wywłaszczeniowym.
Teraz warto powrócić do treści pisma dyrektora GDDKiA.
Spostrzegawczy dyrektor dostrzegł niewłaściwość postępowania swojego regionalnego oddziału. Dyrektor dostrzegł także, że z niezrozumiałych przyczyn na temat wad pierwotnie złożonej oferty nie komunikował się z panią Marią regionalny oddział GDDKiA, a jedynie firma komercyjna odpowiedzialna za ustalenie kolejnego odszkodowania. W nawiązaniu do przebiegu sprawy dyrektora nie zdziwiła postawa pani Marii, która odrzuciła niekorzystną dla niej, drugą ofertę. Naprawdę!
Dyrektor centralnego szczebla instruuje panią Marię, gospodynię domową, że warunkiem koniecznym do skutecznego zawarcia umowy jest osiągnięcie konsensusu przy podpisywaniu aktu notarialnego. W omawianej sprawie do porozumienia nie doszło, ponieważ tylko pani Maria wyraziła wolę przyjęcia oferty, podczas gdy GDDKiA nie wyraziła woli zawarcia umowy według zaproponowanej przez siebie samą ceny. Ponieważ GDDKiA nie zgodziła się z przygotowaną przez siebie samą ofertą złożoną pani Marii, nie doszło – co wydaje się niemal jasne – do podpisania aktu notarialnego, ponieważ nie nastąpiło wymagane w takich sytuacjach porozumienie pomiędzy stronami.
Dalej dyrektor szczebla centralnego wyjawia pani Marii, że sposób postępowania oddziału regionalnego GDDKiA nie zasługuje na aprobatę. Jednocześnie dyrektor wskazuje, że odnotowany sposób postępowania nie narusza obowiązującego prawa, a także nie wpływa w sposób istotny na sytuację, w jakiej pani Maria się znajduje (sic!).
W treści swego wywodu dyrektor szczebla centralnego informuje panią Marię, gospodynię domową, że Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad, nabywając nieruchomości przeznaczone pod budowę dróg, w wyniku czego dochodzi do wydatkowania środków publicznych o znacznej wartości, jest zobowiązany do oszczędnego i racjonalnego nimi gospodarowania.
Gospodarność tę można wyraźnie dostrzec, gdy weźmie się pod uwagę liczbę urzędników zaangażowanych w sprawę pani Marii, a także liczbę wycen, które zostaną sporządzone, zanim Generalny Dyrektor podejmie swą odpowiedzialną, oszczędną i racjonalną decyzję.
W dalszej części pisma dyrektor szczebla centralnego oznajmia pani Marii, że na skutek nie wyrażenia przez nią zgody na sprzedaż nieruchomości GDDKiA zmuszony był zwrócić się do Wojewody o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego. Oczekiwać należy podjęcia przez Wojewodę decyzji o ustaleniu wysokości odszkodowania przysługującego pani Marii. Dyrektor szczebla centralnego uprzejmie informuje panią Marię, że przysługiwać jej będzie prawo do odwołania się od decyzji Wojewody do Ministra Infrastruktury. Pani Maria, gospodyni domowa, będzie także miała prawo do zaskarżania do sądu administracyjnego decyzji podejmowanych w jej sprawie. W opinii dyrektora szczebla centralnego przedstawiona paleta działań, z których może skorzystać pani Maria, gospodyni domowa, daje „możliwość szerokiego spojrzenia na sprawę przez różne organy administracyjne i zapewnienia bezstronności przedmiotowej sprawy”.
 
Pismo GDDKiA zwiastujące nową, trzecią wycenę
Przed terminem podjęcia decyzji administracyjnej przez Wojewodę pani Maria otrzymuje operat szacunkowy, na podstawie którego zostanie ustalone odszkodowanie. W opinii specjalisty posiadającego państwowe uprawnienia, działającego na zlecenie Wojewody, wartość nieruchomości stanowiącej własność pani Marii wynosi tym razem 364 051 zł. Jest to trzecia już wartość urzędowa przedkładana pani Marii.
Ciąg dalszy nastąpi.
Chyba że budowa autostrad zostanie wstrzymana do czasu, gdy gospodynie domowe przestaną robić wariatów z poważnych urzędników państwowych. Albo odwrotnie.

 

Źródło: "Krakowski Rynek Nieruchomości",   2010.01.18