Obowiązek certyfikacji

Począwszy od 1 stycznia 2009 r. dla budynku oddawanego do użytkowania oraz dla budynku, lokalu mieszkalnego, a także części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową, w przypadku ich zbycia lub wynajmu, dokonuje się oceny charakterystyki energetycznej. Powinno to nastąpić w formie tzw. świadectwa charakterystyki energetycznej zawierającego:

  • określenie wielkości energii w kWh/m2/rok niezbędnej do zaspokojenia różnych potrzeb związanych z użytkowaniem budynku, a także
     
  • wskazanie możliwych do realizacji robót budowlanych, mogących poprawić pod względem opłacalności ich charakterystykę energetyczną.

Sposób sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej budynków, ich części oraz lokali mieszkalnych, a także wzory certyfikatów i metodologię obliczania wspomnianej charakterystyki określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury (Dz. U. z 2008 r. nr 201, poz. 1240). Taki certyfikat ważny jest przez okres 10 lat.

Wdrożenie obowiązku certyfikacji energetycznej budynków i lokali nałożyła na państwa członkowskie Dyrektywa 2002/91/WE Parlamentu Europejskiego i Rady w sprawie charakterystyki energetycznej budynków, która wpisuje się w politykę Wspólnoty ograniczania zużycia energii. Dyrektywa ta została wdrożona, zresztą z opóźnieniem, w Prawie budowlanym, zwłaszcza w przepisach art. 5.


Bez sankcji za brak świadectwa

Formalnie ustawodawca nakłada obowiązek wydania certyfikatu energetycznego w przypadku umów, na podstawie których następuje:

  • przeniesienie własności budynku, lokalu mieszkalnego (z wyjątkiem przeniesienia własności lokalu na podstawie umowy zawartej między osobą, której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu, a spółdzielnią mieszkaniową) lub będącej nieruchomością części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową,
     
  • zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
     
  • powstanie stosunku najmu budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową.

W ustawie nie ma jednak określenia konsekwencji na wypadek nieprzedstawienia świadectwa energetycznego przez sprzedawcę czy wynajmującego w tego rodzaju wypadkach. Notariusze nie mogą więc uzależniać sporządzenia aktu przenoszącego własność budynku bądź lokalu na rynku wtórnym od okazania przez sprzedawcę i udostępnienia kupującemu odpowiedniego świadectwa charakterystyki energetycznej. Ostatnia nowelizacja przepisów Prawa budowlanego, która weszła w życie z początkiem bieżącego roku, nic nowego w tej materii nie wniosła. To może być uznane za uchybienie w procesie wdrażana dyrektywy 2002/91/WE, za co Komisja Europejska może nałożyć na państwo polskie karę finansową.


Treść świadectwa

Certyfikat energetyczny zawiera informacje na temat: charakterystyki techniczno‑użytkowej budynku, zapotrzebowania na energię, ogrzewanie i wentylację, ciepłą wodę czy urządzenia pomocnicze łącznie z chłodzeniem pomieszczeń. Informacje te pozwolą zainteresowanym dokonać porównania energooszczędności nabywanych czy najmowanych budynków bądź lokali. Są również pomocne przy ocenie wysokości przyszłych rachunków za prąd i gaz.

WAŻNE! 
Świadectwo charakterystyki energetycznej zawierające nieprawdziwe informacje o wielkości energii jest wadą fizyczną rzeczy (np. lokalu) w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego.

Certyfikaty energetyczne mają jednak służyć nie tylko potencjalnym nabywcom i najemcom budynków czy lokali. Sporo miejsca w świadectwie zabierają adresowane do właścicieli (a przy okazji zarządców) uwagi dotyczące możliwości zmniejszenia zapotrzebowania na energię. Owe zalecenia służące poprawie charakterystyki energetycznej budynku/lokalu pod względem opłacalności są odpowiednio pogrupowane na możliwe zmiany w zakresie osłony zewnętrznej budynku, w zakresie techniki instalacyjnej i źródła energii, ograniczające zapotrzebowanie na energię końcową w czasie eksploatacji budynku czy związane z korzystaniem z ciepłej wody użytkowej.


Co nowego w 2010 r.?

W dniu 1 stycznia 2010 r. weszła w życie nowelizacja przepisów dotyczących certyfikacji energetycznej lokali i budynków. Ustawodawca postanowił, że w przypadku wymienionych wcześniej umów (prowadzących do zbycia lub wynajmu) świadec­two charakterystyki energetycznej nie może być sporządzone przez właściciela budynku, lokalu lub części budynku oraz osobę, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Nowe przepisy precyzują także obowiązek certyfikacji w budynkach zasilanych z sieci ciepłowniczej oraz w budynkach z instalacją centralnego ogrzewania. Mianowicie świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu mieszkalnego może być opracowane na podstawie certyfikatu dotyczącego budynku. Nie dotyczy to jednak lokali z własną instalacją grzewczą. Właściciel lub zarządca takiego budynku ma obowiązek uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku i nieodpłatnego przekazania jego kopii właścicielowi lokalu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia przez niego wniosku w tej sprawie.


Obowiązek ubezpieczenia OC

Z początkiem br. osoby dokonujące ocen charakterystyki energetycznej podlegają obowiązkowi ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku ze sporządzaniem świadectw. Obowiązek ubezpieczenia OC powstaje nie później niż w dniu poprzedzającym dzień rozpoczęcia wykonywania czynności związanych ze sporządzaniem świadectwa charakterystyki energetycznej. Minimalna suma gwarancyjna ubezpieczenia OC, w odniesieniu do jednego zdarzenia, którego skutki są objęte tego rodzaju polisą, wynosi równowartość w złotych 25 tys. euro.

Podstawa prawna: ustawa z dnia 7.07.1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 ze zm.).

autor: Tomasz Konieczny
Gazeta Podatkowa Nr 630 z dnia 2010-01-21