Przepis ten ma istotne znaczenie dla pewności w zakresie trwania stosunku najmu, ponieważ możliwość wypowiedzenia stosunku najmu kształtuje się różnie - w zależności od tego, czy mamy do czynienia ze stosunkiem najmu zawartym na czas oznaczony, czy nieoznaczony. W sytuacji, gdy czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych, które w przypadku, gdy czynsz jest płatny miesięcznie wynoszą, co do zasady jeden miesiąc, a w przypadku najmu lokalu, trzy miesiące. W związku z tym, gdy najem jest zawarty na czas nieoznaczony, wykluczone jest ograniczenie możliwości jego wypowiedzenia przez każdą ze stron w każdym czasie bez podania przyczyn. Inaczej sytuacja przedstawia się w przypadku najmu na czas oznaczony, który może zostać wypowiedziany, co do zasady, tylko w przypadkach określonych w umowie.

W dniu 23 grudnia 2009 roku Sejm uchwalił ustawę o zmianie ustawy - Kodeks cywilny. Celem ustawy jest dostosowanie przepisu art. 661 ustawy - Kodeks cywilny do realiów gospodarczych, eliminując sztuczne ograniczenie możliwości zawierania przez przedsiębiorców umów najmu na czas oznaczony przekraczający dziesięć lat, w sytuacji, w której zawarcie umowy na czas oznaczony pozwala na zwiększenie trwałości stosunku najmu. W myśl art. 673 § 3 ustawy - Kodeks cywilny umowa taka może zostać wypowiedziana tylko w sytuacjach w niej określonych, dzięki czemu strony mogą z góry przewidzieć kiedy umowa najmu może ulec rozwiązaniu, jednocześnie uniemożliwiając jej wypowiedzenie w każdym czasie bez podania przyczyny.

W rezultacie, zawarcie umowy na czas oznaczony ułatwia oszacowanie opłacalności inwestycji. W obiektach użytkowych, które generują dochód właśnie w oparciu o umowy najmu, pewność z zakresie długotrwałego wynajęcia powierzchni określonej wielkości ma zasadnicze znaczenie dla właścicieli takich obiektów i pozwala im określić szacunkowe zyski oraz opłacalność nabycia/budowy takiego obiektu. Z drugiej strony, przedsiębiorcy będący najemcami, którzy ponoszą koszty na znalezienie odpowiedniego lokalu użytkowego, jego przystosowanie do własnych potrzeb oraz zorganizowanie w nim swego przedsiębiorstwa, niejednokrotnie dążą do zwiększenia trwałości stosunku najmu. Możliwość zawierania umów najmu na czas oznaczony do 30 lat jest obecnie poszukiwana przez obie strony stosunku najmu będące profesjonalistami i w związku z tym nie jest uzasadnione ograniczenie wprowadzone przez ustawodawcę, uniemożliwiające przedsiębiorcom zawieranie takich umów.

Postulowana zmiana ma dotyczyć jedynie profesjonalnych podmiotów, które miałyby możliwość zawarcia umowy najmu na czas oznaczony nie przekraczający 30 lat. Należy uwypuklić, iż podmioty takie mogłoby zgodnie ze swoją wolą ukształtować katalog okoliczności pozwalających na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas oznaczony, bądź też poprzestać na zawarciu umowy najmu na czas oznaczony krótszy niż 30 lat. Zaproponowane brzmienie § 2 art. 661 ustawy - Kodeks cywilny wychodzi na przeciw wymogom obrotu gospodarczego.

www.SerwisPrawa.pl

źródło informacji: SerwisPrawa