Tylko w samej Warszawie z kwartału na kwartał wyraźnie zwiększał się wolumen dokonanych transakcji. W pierwszym kwartale roku wyniósł ponad 45.000 m2, w II kwartale już 62.000 m2, a w III kwartale blisko 75.000 m2.

Nie należy jednak ukrywać, że cały rok 2009 był dla deweloperów czasem trudnym. Kryzys finansowy, wynikająca z niego restrykcyjna polityka kredytowa banków, które wymagają wysokiego poziomu kapitału własnego oraz wynajęcia od 40% do 80% powierzchni przed rozpoczęciem budowy, a także dużo słabszy niż w latach ubiegłych popyt na powierzchnie biurowe – wszystkie te czynniki spowodowały, że wstrzymano lub zawieszono znaczną część nowych inwestycji.

/

Spadek koniunktury spowodował nie tylko wykształcenie się nowych tendencji w całej branży deweloperskiej, ale również zmianę struktury inwestorów operujących na polskim rynku. W grze pozostali jedynie najsilniejsi i najbardziej wiarygodni deweloperzy, którzy byli w stanie poradzić sobie z niekorzystną sytuacją gospodarczą, tzn. mieli albo własny kapitał niezbędny do realizacji projektów na zasadach czysto spekulacyjnych, albo umowy najmu na znaczącą powierzchnię w swoich budynkach. Zdecydowanie spadła liczba mniejszych inwestorów, którzy aktywnie działali na rynku nieruchomości w trakcie hossy, ale nie podołali trudnościom związanym z problemami finansowania nowych projektów. Na otrzymanie kredytów bankowych mogły w 2009 roku liczyć bowiem jedynie firmy o stabilnej pozycji finansowej i bardzo dobrej znajomości polskiego rynku nieruchomości. Ghelamco znalazło się wśród trzech deweloperów, którzy uzyskali w tym okresie środki potrzebne na sfinansowanie swoich inwestycji. Otrzymaliśmy kwotę w wysokości 60 mln Euro na realizację dwóch projektów biurowych klasy A powstających w Warszawie (Crown Square) i Katowicach (Katowice Business Point).

Ze względu na panującą wśród najemców powszechną politykę oszczędności,  dużo firm szukało sposobu na minimalizację kosztów poprzez ograniczenie swojego zapotrzebowania na powierzchnię biurową. W efekcie w 2009 roku przybyło na rynku biur oferowanych na podnajem. Coraz częściej renegocjowano także warunki już istniejących umów najmu. Renegocjacje kontraktów stanowiły blisko jedną czwartą całkowitego popytu.
/
W 2009 roku dostarczono na warszawski rynek blisko 260.000m2 powierzchni biurowej, z czego zdecydowana większość znajdowała się w inwestycjach zapoczątkowanych jeszcze przed kryzysem. Była to największa całkowita wielkość podaży notowana od roku 2001, która dodatkowo została zwiększona o prawie 60.000m2 przestrzeni oferowanej na podnajem. Faktyczna podaż przekroczyła zatem w ubiegłym roku 300.000m2, co z kolei zaowocowało wyraźnym wzrostem współczynnika pustostanów. W trzecim kwartale 2009r. wyniósł on w Warszawie do ponad 7%. Dla porównania w tym samym okresie roku 2008 było to zaledwie 3%. Co ważne, poziom pustostanów rósł w kończącym się roku także w innych miastach. Najwyższy wskaźnik zanotowano w Łodzi, gdzie niewynajętych pozostawało aż 25% powierzchni biurowych.

Wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej w połączeniu z malejącym popytem spowodowały znaczne obniżenie czynszów, a tym samym ukształtowanie się rynku korzystnego dla najemców. W 2009 roku zainteresowani wynajmem powierzchni biurowej mogli z powodzeniem negocjować nie tylko najdogodniejsze dla siebie warunki najmu, ale również dodatkowe bonusy w postaci np. okresowych zwolnień z czynszu, opłat za miejsca parkingowe czy aranżacji biura „pod klucz”.

W ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2009 roku drastycznie, bo nawet o 20-30% w porównaniu z rokiem 2008, spadły efektywne stawki czynszów powierzchni biurowych. Oznacza to, że w warszawskich biurowcach zlokalizowanych w centrum miasta możliwe było wynegocjowanie miesięcznego czynszu na poziomie nawet ok. 20-21 Euro za m2. Mimo tak korzystnej oferty, najemcy zdecydowanie częściej decydowali się na wynajem biur poza centralną sferą biznesu, gdzie stawki te były dużo niższe i oscylowały na poziomie 15-16 Euro za m2.

Warto jednak zauważyć, że sytuacja korzystna dla najemców nie będzie trwała wiecznie. Już od drugiej połowy 2010 roku prognozowany jest bowiem spadek podaży powierzchni biurowej, Wynika to z faktu, że wielu deweloperów w okresie gospodarczego spowolnienia odłożyło w czasie bądź też całkowicie zrezygnowało z realizacji planowanych inwestycji. W perspektywie najbliższego roku czy dwóch lat możemy się zatem śmiało spodziewać powstania na rynku biur tzw. luki podażowej. W okresie poprawy koniunktury, a więc i zwiększonego popytu ze strony najemców, zacznie wtedy brakować dostępnej powierzchni biurowej, co z kolei spowoduje powolne odbicie stawek czynszowych w ciągu najbliższych miesięcy. Sytuacja zmieni się zatem na korzyść wynajmujących.

Podsumowując, trudny rok 2009 nie był dla polskiego rynku nieruchomości rokiem nieudanym. Wprawdzie na skutek gospodarczego spowolnienia popyt na biura na polskim rynku zmalał, ale proces ten okazał się dużo mniej dynamiczny niż w innych państwach. Polska wciąż pozostaje krajem o najlepszych prognozach ekonomicznych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej - jako jedyne państwo w UE odnotowuje pozytywny wzrost gospodarczy, który w 2009 roku wyniesie blisko 1% PKB. Również polski rynek nieruchomości ominęła największa fala kryzysu. Choć w mniejszej liczbie, nadal powstają tu nowoczesne i atrakcyjne powierzchnie biurowe idealnie dopasowane do potrzeb prowadzenia współczesnego biznesu. Wszystko wskazuje zatem na to, że w ciągu najbliższych trzech – pięciu lat Polska umocni swoją pozycję doskonałej lokalizacji dla potencjalnych inwestycji, a tym samym stanie się dla inwestorów bardzo atrakcyjnym kierunkiem.

Źródło: Bankier.pl