Tutejszy sektor bankowy i cała gospodarka tego ubiegającego się o członkowstwo w Unii Europejskiej kraju są bardzo poważnie zagrożone przez plagę niespłaconych w terminie kredytów. Czarnogóra była kiedyś częścią Republiki Jugosławii. Obecnie kraj ten, nie będąc członkiem strefy euro, wykorzystuje jako swoją walutę właśnie euro.

Z podobnymi scenariuszami krachu gospodarczego mieliśmy do czynienia w krajach różniących się od siebie pod wieloma względami: w Irlandii, w Islandii czy na Łotwie. Co prawda malutka Czarnogóra raczej nie wywoła kolejnej fali paniki na rynkach finansowych zachodnich państw, jednakże problemy tego kraju mogą stanowić zapowiedź poważnych trudności w krajach Europy zaliczanych do kategorii wschodzących rynków.

Licząc na odbicie cen na rynku nieruchomości, niektóre banki w Czarnogórze starają się zyskać trochę czasu za pomocą takich mechanizmów finansowych jak refinansowanie, kredyty rewolwingowe czy działające na bardzo niejasnych zasadach fundusze rynku nieruchomości.

„Banki szukają sposobu na to, by uporać się z toksycznymi aktywami w swoich bilansach,” wyjaśnia Dragan Prelevic, jeden z najbardziej znanych w Czarnogórze prawników zajmujących się rynkiem nieruchomości.

Eksperci finansowi z całego świata uważają, że banki po prostu przesuwają między sobą kredyty. Pewien kierownik banku, który zgodził się wypowiedzieć pod warunkiem zachowania anonimowości, dokładnie opisał mechanizm, w ramach którego banki pożyczają od siebie nawzajem pieniądze na finansowanie spłat kredytów. Z tego mechanizmu wtórnego kredytowania korzystają także, choć na mniejszą skalę, niektórzy klienci banków.

„Powtarzamy to co kilka miesięcy. To jest sposób na przetrwanie,” powiedział ów kierownik. „Niestety, proceder ten jest w pełni legalny.”

Jak podkreślają eksperci, banki we wszystkich byłych komunistycznych krajach Europy Wschodniej niezbyt szybko i niechętnie zabrały się za uznawanie związanych ze złymi kredytami potencjalnych strat, jakie pojawiły się w związku z załamaniem na tamtejszych rynkach nieruchomości.

Zwłoka banków w ogłaszaniu niespłacalności kredytów i pozbywaniu się nieruchomości wykorzystywanych jako zabezpieczenie tych kredytów może nie być aż tak poważnym problemem, jeżeli dojdzie do odbicia cen na rynku nieruchomości. Jeżeli jednak tak się nie stanie, wówczas efekty odczuć mogą także banki-matki, takie jak OTP z Węgier, Hypo Group Alpe Adria z Austrii, Societe Generale czy NLB ze Słowenii.

W poniedziałek rząd Austrii podjął decyzję o nacjonalizacji banku Hypo, który miał silną ekspozycję na rynkach bałkańskich, w tym w Czarnogórze. Powodem nacjonalizacji była obawa, iż bank ten jest zaledwie krok od bankructwa. Rzeczniczka oddziału banku w Czarnogórze odmówiła komentarza na potrzeby tego artykułu, podkreślając, że obecna sytuacja jest „bardzo delikatna”.

Ljubisa Krgovic, szef banku centralnego, przyznaje, że co czwarty kredyt w Czarnogórze nie jest spłacany w terminie. Co dziesiąty kredyt jest kredytem zagrożonym (non-performing loan, NPL) i najprawdopodobniej będą one księgowane jako straty.

Dla porównania: na koniec drugiego kwartału na Ukrainie, gdzie chaos gospodarczy skłonił niedawno Międzynarodowy Fundusz Walutowy do odłożenia w czasie przekazania kolejnej raty kredytu w wysokości 3,8 miliarda dolarów, 30 procent wszystkich kredytów uznawano za kredyty zagrożone.

Banki w Czarnogórze mają obowiązek przechowywania w rezerwie zaledwie 10 procent wartości depozytu, toteż mają znacznie większą swobodę niż banki w takich krajach jak Serbia, gdzie poziom rezerw obowiązkowych wynosi 40 procent.

BANKI „NIE CHCĄ UZNAĆ RZECZYWISTOŚCI”

Dave Perrault, były amerykański giełdowy day-trader, ma bezpośrednie doświadczenia z rynkiem nieruchomości w Czarnogórze. W 2005 roku Perrault zainwestował milion euro własnych oszczędności w nieruchomość położoną w tym kraju o populacji 650 000 obywateli.

Banki w Czarnogórze, który to kraj oderwał się od Serbii i uzyskał niepodległość w 2006 roku, „są na bardzo różnym etapie negowania rzeczywistości i nie chcą uznać tego, jak bardzo przeceniały różne nieruchomości w okresie boomu,” wyjaśnia Perrault.

Niektóre banki wydłużają okres prolongaty albo też renegocjują warunki, który to krok pozwala im utrzymać złe długi poza bilansami.

Największy bank w Czarnogórze, Crnogorska Komercijalna Banka (CKB) – spółka córka węgierskiego banku OTP, przeprowadził restrukturyzację od jednej czwartej do jednej trzeciej wszystkich swoich kredytów, wyjaśnia Gyorgy Bobvos, dyrektor wykonawczy. Banki międzynarodowe mają bardziej wyśrubowane standardy, mówi Bobvos.

Dragan Prelevic, cytowany już prawnik, mówi, że niektóre banki w Czarnogórze idą nawet dalej. „Niektóre banki tworzą równoległe fundusze inwestujące na rynku nieruchomości, które to fundusze później same przejmują. To jest po prostu kupowanie sobie czasu,” uważa Prelevic.

W przeszłości niektóre kredyty udzielone Specjalnym Podmiotom Emisyjnym (Special Purpose Vehicles, SPVs) rynku nieruchomości mogły być utrzymywane poza bilansami banków przy założeniu, że stanowiły one bezpieczne inwestycje. Jednakże spadek cen nieruchomości spowodował, że kredyty te stały się o wiele bardziej ryzykowne, toteż banki zostały zobligowane do poczynienia zabezpieczenia i przygotowania rezerw na wypadek, gdyby okazało się, że kredyty te staną się złymi kredytami.

Predrag Drecun, dyrektor największego banku nienależącego do kapitału zagranicznego – Prva Banku, powiedział, że kierowany przez niego bank chciał stworzyć swój własny SPV w celu sprzedawania aktywów zagranicznym inwestorom, jednakże po otrzymaniu w zeszłym roku pomocy publicznej od rządu Czarnogóry, władze regulacyjne nie wyraziły zgody na podjęcie takiego kroku.

Branka Pavlovic, CEO banku Podgoricka Banka (spółki-córki Societe Generale), podkreśla, że kierowany przez nią bank nie wykorzystywał SPV do ukrywania aktywów poza bilansem, jednakże rozważano możliwość stworzenie jednego SPV w celu sfinansowania budowy nowej siedziby banku.

Crtomir Mesaric, CEO Montenegrobanka (spółka-córka NLB), powiedział że kierowany przez niego bank renegocjował mniej niż 20 procent kredytów detalicznych.

ŚREDNIOWIECZNE UROKI

Zagraniczne banki pożyczyły klientom w Czarnogórze 3,6 miliarda dolarów, wynika z danych Banku Rozrachunków Międzynarodowych za pierwszą połowę 2009 roku. Największą ekspozycję miały banki włoskie – 2,23 miliarda dolarów, głównie w postaci bezpośrednich kredytów udzielonych czarnogórskim bankom i firmom. Na drugim miejscu znajdują się banki niemieckie z ekspozycją w wysokości 1,15 miliarda dolarów. Kwoty te są jednak niewielkie w porównaniu z setkami miliardów dolarów, jakie banki europejskie pożyczyły podmiotom ze wschodnioeuropejskich rynków wschodzących.

„Jeżeli banki czarnogórskie nie pozbędą się toksycznych nieruchomości, które sfinansowały po olbrzymich cenach, wówczas staną w obliczu konieczności przeprowadzenia olbrzymiego dokapitalizowania systemu bankowego,” wyjaśnia Prelevic, prawnik. „A wtedy, jak sądzę, może okazać się, że niektóre z nich zbankrutują.”

Kryzys z całą pewnością nie zmniejszył uroku nieruchomości w miejscach takich jak Kotor, gdzie średniowieczne mury stoją na stromym zboczu góry. Poniżej znajduje się miasteczko oraz spokojna zatoka.

W połowie obecnej dekady Rosjanie, których do Czarnogóry przyciągała możliwość wjazdu bez wizy oraz gościnność Czarnogórzan (z Rosjanami łączy ich wspólna, prawosławna religia), zainicjowali napływ zagranicznych inwestorów do tego popularnego wśród turystów kraju. W okolicach Kotoru ważnymi inwestorami stali się również Brytyjczycy i Irlandczycy.

Wyrażona w euro sprzedaż gruntów oraz nieruchomości w Kotorze oraz w okolicy wzrosła trzykrotnie w latach 2005-2006, a potem ponownie potroiła się w 2007 roku.

Inwestorzy zagraniczni zaciągali kredyty głównie zagranicą. Tymczasem krajowe banki bardzo chętnie udzielały kredytów miejscowej ludności, bardzo często akceptując jako zabezpieczenie kredytu nieruchomości wycenione zdecydowanie zbyt optymistycznie. Niektórzy kredytobiorcy wykorzystywali tę samą nieruchomość jako zabezpieczenie kredytów zaciąganych w kilku różnych bankach.

PĘKNIĘTE BAŃKI

„Ryzyko było dodatkowo wzmacniane przez fakt, iż po pierwsze, kredyty były w większości zabezpieczane nieruchomościami, i, po drugie, rosnąca luka pomiędzy kredytami a depozytami finansowana była w drodze zaciągania przez krajowe banki kredytów w zagranicznych bankach-matkach,” wyjaśnia Jan-Peter Olters, przedstawiciel Banku Światowego w Czarnogórze.

W otoczonym murami miasteczku Kotor Marija Maja Catovic, burmistrz, opisuje sytuację spotykaną obecnie także w wielu innych miejscach. „To była prawdziwa euforia. Wszyscy myśleli tylko o tym, jak szybko zarobić pieniądze. Nikt nie myślał w dłuższym horyzoncie czasowym.”

Teraz na rynku nieruchomości zupełnie nic się nie dzieje. Nawet wizyta Pameli Anderson, znanej aktorki i modelki Playboya, niewiele pomogła. W 2009 roku Pamela Anderson przyjechała obejrzeć tutejsze nieruchomości, jednakże z Czarnogóry wyjechała bez dokonania jakiegokolwiek zakupu na rynku nieruchomości.

Niektórzy dostrzegają paralele pomiędzy sytuacją Czarnogóry a krachem w Irlandii. W ten kraj członkowski strefy euro kryzys uderzył w 2007 roku, kiedy to doszło do gwałtownego załamania na dotychczas szybko rozwijającym się irlandzkim rynku nieruchomości.

„Podobnie jak w Irlandii, wielu deweloperów znajdzie się w fatalnej sytuacji. Najzwyczajniej w świecie nie będą oni w stanie spłacać zaciągniętych kredytów,” wyjaśnia Kieran Kelleher, dyrektor zarządzający agencji nieruchomości Savills w Czarnogórze i w Chorwacji.

W ciągu kilku ostatnich lat boom na rynku nieruchomości uczynił z Czarnogóry prawdziwego „tygrysa gospodarczego” na Bałkanach. Wzrost PKB wynosił 8,6 procent w 2006 roku, 10,7 procent w 2007 roku oraz 7,5 procent w 2008 roku. W bieżącym roku gospodarka Czarnogóry powinna skurczyć się o 4-5 procent.

Wielu obserwatorów uważa, że w 2010 roku Czarnogóra zmuszona będzie zwrócić się po wsparcie do Międzynarodowego Funduszu Walutowego. Rząd szacuje, że w przyszłym roku potrzebować będzie 100-200 milionów euro zewnętrznego finansowania. Bank centralny szacuje te kwotę na 300 milionów. Tymczasem niektórzy bankierzy uważają, że rząd będzie musiał pożyczyć z zagranicy nawet 500 milionów euro.

SKOMPLIKOWANA SYTUACJA POLITYCZNA

Jak to zwykle bywa na Bałkanach, polityka dodatkowo komplikuje już i tak trudną sytuację. Aco Djukanovic, brat premiera Milo Djukanovica, jest głównym udziałowcem największego banku nienależącego do zagranicznego inwestora, Prva Banku.  W 2008 roku bank ten otrzymał od rządu pomoc publiczną w wysokości 44 milionów euro.

Pomoc ta została już przez bank zwrócona, zaś bank centralny Czarnogóry zakazał Prva Bankowi udzielania nowych kredytów. Jednakże Ljubisa Krgovic, szef banku centralnego, przyznaje, że regulowanie działalności Prva Banku to spore wyzwanie. „Człowiek znajduje się pod specjalną presją,” powiedział agencji Reuters.

Premier Czarnogóry powiedział, że nie mieszał się do decyzji w sprawie Prva Banku. „Pomocy powinniśmy udzielić każdemu bankowi, bez względu na to, kim są jego akcjonariusze,” powiedział agencji Reuters premier Milo Djukanovic.

Predrag Drecun, dyrektor Prva Banku, powiedział, że 10 procent kredytów uznać należy za “problematyczne”, tym niemniej w tej chwili bank i tak może pochwalić sie większą płynnością niż wymagałoby tego prawo.

Drecun podkreśla również, że kierowany przez niego bank, spodziewając się ożywienia na rynku nieruchomości, przystąpił bardziej agresywnie niż jego konkurenci do zebrania nieruchomości stanowiących zabezpieczenie zagrożonych kredytów. W efekcie w ciągu kilku ostatnich miesięcy bank zebrał nieruchomości o wartości około 20-30 milionów euro.

„Czekamy na ożywienie na rynku nieruchomości. Zakładamy, że nastąpi ono w drugiej połowie następnego roku,” wyjaśnia Drecun. „Dla nas przeczekanie dwóch lat nie jest problemem. Uważamy jednak, że w ciągu sześciu do dwunastu miesięcy uda nam się sprzedać wszystkie aktywa.”

Copyright (2009) Thomson Reuters

Źródło: Reuters