W ostatnim roku relacje między naszymi zarobkami a cenami nieruchomości nieco się poprawiły. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że średnie płace w ostatnim roku wzrosły o 5,7 proc.

Niestety, nie ma jeszcze danych GUS na temat wysokości średnich zarobków w poszczególnych województwach w I kwartale tego roku, ale możemy założyć, że ostatnie miesiące nie przyniosły w tym względzie dużych zmian, a na pewno pracodawcy nie przyznawali znacznych podwyżek.
Ostatnie miesiące z kolei przyniosły spadek cen nieruchomości. Według danych firmy oferty.net największa przecena w ostatnim roku miała miejsce w Krakowie i Gdańsku o prawie o 10 proc. W Bydgoszczy ceny mieszkań spadły najmniej, bo poniżej 3 proc. Są to jednak ceny wywoławcze. W zdecydowanej większości ceny transakcyjne są niższe. Z danych firmy Metrohouse wynika, że w trakcie negocjacji można obniżyć cenę mieszkania o średnio 4 proc. Często jednak sprzedawca jest gotów znacznie bardziej obniżyć cenę mieszkania.

Najwyższe zarobki i ceny

Te czynniki, czyli wzrost płac oraz spadek cen mieszkań, spowodowały, że w relacji do naszych zarobków średni koszt nabycia mieszkania obniżył się.
Najwyższe zarobki są na Mazowszu, jednak w stolicy są także najwyższe ceny mieszkań. Właśnie dlatego teoretyczna dostępność mieszkań jest tu bardzo niska. Za przeciętną płacę można w stolicy kupić mniej niż pół metra kwadratowego mieszkania.

Jeszcze gorzej te proporcje wyglądają w Krakowie.

To wynika z tego, że wysokie ceny nieruchomości są utrzymywane przez popyt spoza Krakowa, czyli np. generowany przez turystów - mówi Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy Reas.

Kraków to miasto, które w różnych badaniach jest najczęściej wymieniane jako miejsce, gdzie Polacy chcieliby mieszkać - mówi Kazimierz Kirejczyk.

W rezultacie ceny mieszkań w Krakowie są tylko niewiele niższe niż w stolicy, jednak płace wyraźnie odbiegają od warszawskiego poziomu. To także powoduje, że krakowianie mogą kupić za swoje miesięczne zarobki mniej niż pół metra mieszkania.

Zupełnie inaczej sytuacja wygląda na Śląsku. Zwykle bowiem tam, gdzie więcej się zarabia, również ceny nieruchomości są wyższe. Wysokie zarobki przyciągają potencjalnych pracowników do danych miejscowości, a to z kolei powoduje duży popyt oraz wzrost cen mieszkań i domów.

Tymczasem na Śląsku, a zwłaszcza w Katowicach, średnie płace są relatywnie wysokie (prawie 3,7 tys. zł), za to ceny nieruchomości należą do najniższych w kraju.

To jest fenomen, bo przy tak wysokich płacach i tak niskich cenach ten rynek powinien się bardzo szybko rozwijać - uważa Kazimierz Kirejczyk.

Cały Górny Śląsk nie jest jednak postrzegany jako dobre miejsce do zamieszkania. To ośrodek przemysłowy, a na dodatek w wielu miejscach szkody górnicze obniżają ceny nieruchomości. Właśnie dlatego za przeciętną płacę można w Katowicach kupić prawie 1 metr kwadratowy mieszkania.

O takim wyniku w innych dużych miastach można tylko pomarzyć. Stosunkowo korzystne relacje ceny mieszkań do zarobków utrzymują się w nieco mniejszych ośrodkach. Mieszkańcy Kielc, Opola, Łodzi, Bydgoszczy, Białegostoku i Szczecina za przeciętne wynagrodzenie mogą kupić miesięcznie 0,607 mkw. mieszkania. Gorzej jest we Wrocławiu. Tam tak jak w Warszawie i w Krakowie za średnią płacę też można liczyć na zaledwie 0,5 metra kwadratowego mieszkania. W naszym zestawieniu uwzględnione są średnie ceny mieszkań w danej miejscowości.
Z danych Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego wynika, że w relacji do naszych zarobków ceny nieruchomości w Polsce są astronomiczne w porównaniu z innymi krajami.

W Europie Zachodniej za przeciętną płacę można kupić od 1,5 do 3,5 metra kwadratowego mieszkania - mówi Agnieszka Nierodka z Fundacji.

U nas ten wskaźnik w ubiegłym roku w największych miastach dochodził do 0,3 metra kwadratowego, a teraz tylko nieznacznie wzrósł.
Mimo poprawy relacji płac do wartości nieruchomości, mieszkania obecnie wcale nie są łatwiej dostępne. Powodem jest zdecydowanie niższa realna dostępność kredytów mieszkaniowych w Polsce - mówi Kazimierz Kirejczyk.

Gdzie po kredyt

Według danych firmy Reas w I kwartale tego roku banki udzieliły o 42 proc. mniej kredytów mieszkaniowych niż przed rokiem. To jasno pokazuje, że popyt na mieszkania musi być zdecydowanie mniejszy mimo poprawy relacji płacy do cen nieruchomości. Banki prowadzą jednak diametralnie różną politykę kredytową. Przeciętna czteroosobowa rodzina mieszkająca np. w Olsztynie, mająca dochody równe średnim w regionie, w której dwie osoby pracują, może liczyć na 120 tys. zł kredytu w mBanku lub na 380 tys. zł w Banku Ochrony Środowiska. Podobne dysproporcje obowiązują też w stolicach innych województw.

Najbardziej liberalną politykę kredytową na rynku prowadzi teraz Bank Gospodarki Żywnościowej. Niestety, większość banków naśladuje w tej chwili to, co robi mBank - mówi Paweł Majtkowski z Finamo.

W mBanku tylko przeciętna rodzina z Warszawy i Śląska może otrzymać ponad 200 tys. zł kredytu. Dla porównania w PKO BP takie same rodziny o przeciętnych dochodach mogą otrzymać odpowiednio 440 i prawie 400 tysięcy złotych pożyczki, czyli dwa razy więcej. W BGŻ sytuacja jest jeszcze lepsza. W Warszawie czteroosobowa rodzina o przeciętnych dochodach może dostać prawie 650 tys. zł kredytu, a w Katowicach ponad 580 tys. zł.

Różnice w ocenie zdolności kredytowej w poszczególnych bankach są szokująco wysokie. Te trzy banki dobrze reprezentują cały rynek, bo pokazują odmienne podejście do udzielania kredytów - uważa Paweł Majtkowski.

Biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i ocenę zdolności kredytowej, to rodzina z Katowic może kupić w swoim regionie dwa razy większą nieruchomość niż przeciętna rodzina w Warszawie. Tylko w trochę gorszej sytuacji są osoby mieszkające w Kielcach, Opolu, Łodzi i Bydgoszczy, Białymstoku i Szczecinie. Z naszego zestawienia wynika, że zdecydowanie najtrudniej jest kupić mieszkanie w Krakowie, gdzie utrzymują się najmniej korzystne relacje ceny nieruchomości do zarobków.

SZERSZA PERSPEKTYWA ŚWIAT

Ceny nieruchomości w dużych zachodnioeuropejskich miastach, poza Londynem i Paryżem, są porównywalne lub nawet niższe niż w Warszawie czy Krakowie. W większości dużych miast Europy Zachodniej można kupić mieszkanie za 2 tys. euro za mkw. Poza Niemcami mieszkania tanieją dzisiaj dużo szybciej niż w Polsce. Ceny domów w Wielkiej Brytanii tylko w ubiegłym roku spadły o ponad 16 proc. Porównywalne spadki dotyczą też rynku hiszpańskiego. O ok. 10 proc przeceniono nieruchomości we Francji i Włoszech. W USA domy staniały już o 35 proc., a działki często nawet więcej niż o połowę.

OPINIA

MARIUSZ KANIA
prezes zarządu Metrohouse

Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego wyliczyła, że średnio zarabiający Polak za swoje wynagrodzenie może nabyć jedynie 0,45 mkw. mieszkania. Nie brzmi to optymistycznie, tym bardziej że jeszcze pięć lat temu za średnią pensję, w zależności od miasta, można było kupić od 0,6 mkw. nawet do 0,8 mkw. Głód mieszkaniowy nie zostanie więc szybko zaspokojony, ponieważ nawet po korekcie cen nadal dużej grupy potencjalnych nabywców nie stać na mieszkanie (brak wkładu własnego, a co za tym idzie, problemy z finansowaniem). W państwach Europy Zachodniej przeciętne miesięczne dochody mieszkańców poszczególnych krajów pozwalają na nabycie nawet ponad 2 mkw. mieszkania. Jest to zaskakujące i ma swoje podłoże w dysproporcji w zarobkach między Polską a mieszkańcami starej UE. W naszym kraju nie zanosi się na szybki wzrost wynagrodzeń, tak samo mało realne jest utrzymanie długoterminowego trendu spadkowego na rynku mieszkań.



Roman Grzyb
Gazeta Prawna
wp.pl/Gazeta Prawna | 29.04.2009 | 07:00