Zespół inwestorów Forbes.com rozmawia na temat ostatnich nowin gospodarczych i oferuje kilka sugestii inwestorom zastanawiającym się nad inwestowaniem w nieruchomości.
Rynek nieruchomości pokazał kilka oznak powrotu do zdrowia, gdyż sprzedaż na rynku wtórnym wzrosła w grudniu o 6,5 proc. W rezultacie spadły ceny, w sektorze mieszkaniowym schodząc średnio o 15 proc. do 175 400 dolarów za dom. Ceny domów zbliżają się obecnie do poziomu z roku 2004, a mija mniej więcej rok, odkąd na rynku tym zaczęła tworzyć się bańka.
Oznacza to, że ceny domów mogą spaść jeszcze bardziej. Co bardziej pesymistyczni analitycy, jak choćby członek Forbes.com Investor Team, Gary Shilling, są zdania, że zanim ceny domów trwale zaczną się dźwigać, mogą jeszcze spaść o kolejne 20 proc. Gdy jednak będą spadać, o ile oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostanie poniżej 6 proc. (a z pomocą Fannie Mae i Freddie Mac rządowi może się to udać), powinno to spowodować wzrost sprzedaży.
Chwilowo kredyt mogą dostać tylko najlepszej jakości kredytobiorcy, istnieje jednak duża grupa ludzi, którym swego czasu sztuczne wygórowane ceny na rynku mieszkaniowym nie pozwalały zrealizować planów o zakupie domu, a teraz jest ich już na niego stać, o ile tylko ich banki zechcą ich skredytować.
Randy Frederick, dyrektor ds. akcji i derywatów w firmie Charles Schwab przypomina, że dom powinno się kupować, gdy można sobie na niego pozwolić, gdy jest się gotowym osiedlić w danym miejscu lub zmuszonym do tego przez zmianę miejsca pracy, a nie chce się wynajmować. W takich sytuacjach nie ma co martwić się rynkiem.
Ci inwestorzy, którzy nie chcą wiązać się inwestycjami w firmy rynku nieruchomości, mogą rozważyć ulokowanie pieniędzy w którymś z licznej grupy zamkniętych funduszy inwestycyjnych (ETF) i inwestujących w nieruchomości funduszy powierniczych (REIT). Mogą one pochwalić się płynnością, a jako jeden z sektorów najbardziej dotkniętych bessą, kryje się też w nich spory potencjał zysku.
Johnowi Osbonowi z firmy Osbon Capital Management szczególnie podoba się fundusz Vanguard REIT Index i SPDR Dow Jones Wilshire International Real Estate ETF , a to z uwagi na wysoki poziom zaangażowania tych jednostek poza Stanami Zjednoczonymi.
Robert Froehlich, główny strateg inwestycyjny należącej do Deutsche Bank spółki DWS Securities uważa, że rynek nieruchomości mieszkalnych wykaże wprawdzie pewne oznaki poprawy, lecz faktycznie zacznie odbudowywać swoje poziomy cenowe nie wcześniej, niż pod koniec roku.
Nie oznacza to jednak, że należy się teraz trzymać z daleka od jego akcji. Ceny akcji powinny wzrosnąć wobec spodziewanej poprawy cen nieruchomości, a to oznacza, że akcje ruszą w górę, zanim jeszcze drgną ceny samych murów.
Odbudowa rynku nieruchomości?
Osbon: - Rynek to nie monolit, nie są nim też gospodarki świata. Powinniśmy więc oczekiwać sprzecznych, i w tym przypadku pozytywnych wieści, nawet, jeżeli na pierwszy rzut oka nie mają one sensu. Zmiany cen papierów wartościowych często znacznie poprzedzają rozchodzenie się informacji. Oto jeden aktualny przykład zjawiska zgoła odwrotnego. Szokować może fakt, że PCY, narodowy fundusz dłużny ETF rynków wschodzących, a więc inwestycja o wysokim ryzyku, zyskał w ciągu ostatnich trzech miesięcy aż 55 proc. Jak to możliwe, wobec redukcji zadłużenia krajów z tej grupy i "zanurzających się" rynków akcji? Czyżby czekały nas jakieś dobre wieści? Jako firma, nie próbujemy jednak odgadywać przyszłości, tylko w niej uczestniczyć przez różnicowanie naszych portfeli w skali globalnej. Amerykański rynek nieruchomości mieszkaniowych to w tej chwili pytanie za 10 bilionów dolarów, jednak zgadywanie czegokolwiek byłoby teraz zbyt zuchwałe, więc nawet nie będę próbować. Tak czy owak, nieruchomości stanowią część każdego portfela, ze względu na ich hybrydowy, obligacyjno-akcyjny skład. Większość osób jest uzależniona od rynku nieruchomości ze względu na własne miejsce zamieszkania, ale lepiej inwestować w niego przez zróżnicowane fundusze REIT (inwestujące w biura, mieszkania, centra handlowe itp.), ponieważ tworzą one szkielet każdej gospodarki. Warto zauważyć, że ICF (amerykański fundusz REIT) i RWX (międzynarodowy REIT) odbiły się już od listopadowego poziomo odpowiednio o 21 proc. i 14 proc. Zważywszy na nawał złych wiadomości, wydaje mi się zaskakujące, że fundusze REIT w ogóle są jakoś pozytywnie wyceniane. Wiemy jednak, że rynki działają szybciej, niż myślimy, więc jestem do nich nastawiony optymistycznie. W Stanach, używamy funduszy VNQ i ICF. W przypadku zagranicy, sięgamy po RWX. W ten sposób mamy pokryty cały świat!
Frederick: - Myślę, że ogólny trend na wtórnym rynku mieszkaniowym jest jeszcze niższy. Jeden raport go nie odwróci .. na razie. W związku z nadmiarem domów na sprzedaż w wielu obszarach, gdy spada ich cena, znajdują się węszący okazję kupcy i zaczynają kupować. Całkowicie zgadzam się z Johnem. Dom kupuje się wtedy, gdy człowieka na niego stać i/lub gdy jest się zmuszonym do przeprowadzki w związku ze zmianą miejsca pracy itp. Podejrzewam, że większość kupujących obecnie to spekulanci, szukający dobrych okazji, a nie młode rodziny z ambitnymi planami. Ma to jednak i dobrą stronę: każde działanie, które eliminuje zapas domów z rynku, będzie mieć korzystny wpływ, powodując jego stabilizację. Jak wielu z nas ostatnio zauważyło, rynki zawsze wyprzedzają gospodarkę. Choć jestem przekonany, że za wcześnie jeszcze, aby orzekać, że rynek mieszkaniowy osiągnął dno, trzeba też pamiętać, że akcje mieszkaniówki padły w 2007 roku jako pierwsze, więc mogą też jako jedne z pierwszych się podnieść. Jak inaczej wytłumaczyć to, że indeks sektora nieruchomości mieszkaniowych (HGX) wzrósł w porównaniu z minimum z 20 listopada o 35 proc. (podczas, gdy SPX osiągnął wzrost niewiele przekraczający 13 proc.), mimo, że wszyscy deweloperzy znajdują się teraz w sporych opałach?
Osbon: - Cześć, Randy. Czy akcje firm z sektora mieszkaniowego do stała część twoich portfeli?
Froehlich: - Myślę, że mieszkaniówka zacznie wreszcie pokazywać bieżące oznaki powrotu do zdrowia, choć nie sądzę, aby nastąpiło to przed czwartym kwartałem tego roku. I choć liczba ofert na rynku jest duża, a raty niskie, podobnie jak ceny domów. Brak tylko jednej rzeczy, która powstrzymuje rozwój branży: miejsc pracy. Mieszkaniówka nie zacznie się kręcić, dopóki nie przybędzie miejsc pracy. Myślę tu najwcześniej o czwartym kwartale roku. Będzie to od tej chwili mniej więcej za rok.
Osbon: - Cześć, Bob. Zgadzam się, że ogromne znaczenie dla rozwoju rynku nieruchomości ma sytuacja na rynku pracy. Czy twoim zdaniem należałoby poszukać liczby bezwzględnej (10 proc. bezrobocia)? A może względnej (wyobraź sobie, że bezrobocie zacznie spadać w kwartale IV)?
Frederick: - Notowania Schwab Equity Ratings obejmują większość akcji firm mieszkaniowych, ale sami nie zajmujemy się obrotem.
Froehlich: - Skupiam się na liczbie względnej, co da nam nieco czasu na odpowiednie wypozycjonowanie naszego portfela.
Michael Maiello i David Serchuk
Biura WGN
CENTRALA WGN
Czytaj dalej
